Het nieuwe ROZ-model winkelruimte

Edwin Nijhof

Lizzy Holtrop

Het heeft even geduurd – tien jaar om precies te zijn – maar sinds december 2022 is het nieuwe ROZ-model beschikbaar voor het opstellen van huurovereenkomsten voor winkel- en horecaruimten (290-ruimten). In ‘huurrechtland’ worden deze ROZ-modellen verreweg het meest gebruikt voor het aangaan van huurovereenkomsten. Dat maakt het interessant om twee dingen te bekijken: (1) Wat zijn de belangrijkste wijzigingen die doorgevoerd zijn in het 2022-model? en (2) Op welke punten zijn de nieuwe bepalingen, wat ons betreft, nog aan te scherpen/verbeteren? We geven u als verhuurder vijf praktische tips & tricks om direct toe te passen in de praktijk. Ook lichten we de belangrijkste wijzigingen toe in het 2022-model.

Leestijd: 8 minuten

De belangrijkste wijzigingen

Zowel de hoofdtekst van de huurovereenkomst (hierna: ‘HO’) zelf, als de algemene bepalingen (hierna: ‘AB’) zijn gewijzigd.

Artikel 9 HO: casco plus

Uitgangspunt is casco huur (de fundering, constructieve bouwvloeren en plafonds, daken etc.), maar er bestaat een mogelijkheid tot uitbreiding. Die uitbreidingsmogelijkheid is neergelegd in een nieuw artikel 9.2. Dat artikel maakt nog eens extra duidelijk welk onderhoud, herstel en vernieuwing voor risico van de huurder komt.

Artikel 15 HO: duurzaamheid

De eerst nogal vrijblijvende boodschap dat partijen elkaar ondersteunen bij – kort gezegd – duurzaamheidsmaatregelen, is nu wat dwingender geworden. Het nieuwe artikel 15 geeft een invulling aan de verplichtingen die volgen uit het Activiteitenbesluit Milieubeheer. Op basis van dit besluit geldt een verplichting om energiebesparende maatregelen te nemen met een terugverdientijd van vijf jaar of korter. Artikel 15.3 bepaalt dat deze maatregelen voor rekening van de huurder komen, tenzij het gaat om maatregelen die genomen moeten worden aan het casco (plus).

De ROZ heeft een matrix opgesteld waarin partijen kunnen aangeven welke energiebesparende maatregelen genomen moeten worden en voor wiens rekening dit komt.

Artikel 16 HO: Omgevingswet

Het invoeren van de nieuwe Omgevingswet wordt herhaaldelijk uitgesteld. Tegelijkertijd is duidelijk dat deze wet er op een bepaald moment komt. Daarop vooruitlopend is bepaald dat áls de Omgevingswet van kracht wordt, de begrippen daaruit zoveel mogelijk moeten worden uitgelegd aan de hand van de huidige begrippen uit de HO.

Artikel 17 HO: facultatieve bijzondere bepalingen

De ROZ heeft een paar facultatieve, bijzondere bepalingen opgenomen. De eerste bepaling gaat over het energie- en waterverbruik van het gehuurde. Partijen kunnen deze bepaling opnemen indien zij afspraken willen maken over bijvoorbeeld het op afstand uitlezen van de meterstanden door de verhuurder.

De tweede bepaling gaat over de verwerking van persoonsgegevens. Deze kan de verhuurder opnemen als hij, zijn beheerder of een groepsvennootschap beschikt over een privacy statement.

De laatste bepaling gaat over de elektronische ondertekening van de huurovereenkomst. Ongeacht deze aanvullende bepaling is het toegestaan om een huurovereenkomst elektronisch te ondertekenen. Om achteraf discussie over de geldigheid van de ondertekening of de totstandkoming van de huurovereenkomst te voorkomen, kunnen partijen met dit artikel duidelijk maken dat een elektronische handtekening en/of een gescande huurovereenkomst rechtsgeldig is.

Artikel 6.3 AB: change of control

Een verhuurder wil graag vat houden op zijn huurder en diens kredietwaardigheid. Op wisselingen in de persoon van de huurder, zit een verhuurder doorgaans niet te wachten. De change of control-bepaling die dit regelt, is ten opzichte van het oude model tekstueel aangepast. Het is nu een apart, derde artikellid geworden. Op die manier is het duidelijker afgescheiden van de verboden onderhuur/ingebruikgeving die in lid 1 van hetzelfde artikel wordt genoemd. Door het ‘apart trekken’ van de change of control-bepaling is deze bepaling echter óók niet langer gesanctioneerd  met een contractuele boete. (Deze wordt in lid 2 genoemd en slaat alleen terug op lid 1: de verboden onderhuur/ingebruikgeving.) Vanuit verhuurdersperspectief betekent dit een achteruitgang. Een verhuurder doet er dan ook verstandig aan om de contractuele boete tevens te laten gelden voor het schenden van de change of control-bepaling uit lid 3.

Houd er verder rekening mee dat een aandelenoverdracht niet onder de change of control-bepaling valt. Indien gewenst, zal ook dát aanvullend moeten worden opgenomen.

Artikel 13 HO in samenhang met artikel 11 AB: openingstijden

Een nieuw artikel 13 voorziet in het nauwgezet opschrijven van de openingstijden die door de huurder zullen worden gehanteerd. Dit is ingegeven door de wijziging van de Winkeltijdenwet; die vereist deze uitdrukkelijke instemming door huurder, waarin met artikel 13 wordt voorzien. Houd er rekening mee dat de opgenomen tijdvakken een minimumkarakter hebben. Langer open zijn mág dus voor de huurder. Is dit niet gewenst, dan zal er een aanpassing in uiterste sluitingstijden moeten worden aangegeven. Voor het omgekeerde geval geldt hetzelfde. Indien verhuurder het (bijvoorbeeld) noodzakelijk vindt dat de huurder elke zondag open is, dient deze verplichting expliciet in de huurovereenkomst te worden opgenomen.

Artikel 14 HO: pandemieën/overheidsmaatregelen

Er is een nieuwe bepaling gekomen, met de coronacrisis als achtergrond. Het nieuwe artikel 14 HO schrijft nu voor dat indien de huurder nadeel ondervindt van – kort gezegd – overheidsmaatregelen die het in strijd met de redelijkheid en billijkheid maken dat de HO ongewijzigd in stand blijft, partijen in overleg treden. Hoewel deze bepaling is ingegeven door de coronacrisis, omvat deze overheidsmaatregelen in het algemeen. De reikwijdte is dus (potentieel) zeer ruim. Binnen dit nieuwe artikel 14 HO blijft nog steeds vrij vaag wanneer zich een situatie voordoet waarin het ongewijzigd laten van de HO wegens overheidsmaatregelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Tegelijkertijd zijn partijen conform hetzelfde artikel wél weer verplicht in overleg te treden áls die vage strijd met de redelijkheid en billijkheid zich voordoet. Overigens is het zo dat de huurder wel zijn huur moet blijven betalen tot overeenstemming is bereikt tussen partijen over het ondervangen van de gevolgen. Deze bepaling kan zeker worden aangescherpt. Veel duidelijker is het om ten minste een onder- en bovengrens te bepalen voor deze overlegverplichting. Bijvoorbeeld door (a) een minimaal omzetverlies van de huurder vast te leggen die als randvoorwaarde voor het overleggen geldt, alsook (b) een maximale korting door verhuurder te bepalen, dus als best mogelijke uitkomst voor de huurder. De rest van het nadeel dient de huurder dan zelf te dragen.

Artikel 17.2 AB: administratiekosten bij afwijking HO

Dit artikel is bedoeld om administratiekosten bij de verhuurder te dekken ingeval de huurder een aanpassing wil vastleggen nadat de HO is getekend.  Voor zo’n aanpassing (door middel van een zogeheten ‘allonge’) is huurder dan € 300 verschuldigd, dan wel de daadwerkelijke administratiekosten indien die hoger mochten zijn.

Artikel 28.3 AB: boete bij niet (tijdige) betaling geldt enkelvoudig

De uitleg van de oude boetebepaling was voor tweeërlei uitleg vatbaar. De een was ‘cumulatief’, waarbij elke maand dat een betalingsachterstand uitstaat, deze opnieuw wordt meegenomen in de boeteberekening. De ander was ‘enkelvoudig’, ofwel de mildere en meer huurdersvriendelijke uitleg. In dit nieuwe boete-artikel is ervoor gekozen te verduidelijken dat de direct opeisbare boete(rente) bij niet – of niet tijdige – betaling, 1% per maand over ‘het alsdan verschuldigde’ is, met een minimum van € 300 per maand. Daarmee wordt tot uitdrukking gebracht dat de boete niet cumulatief, maar enkelvoudig is verschuldigd.

Artikel 2.1 AB: subjectief gebreksbegrip geschrapt

In het vorige ROZ-model, werd het zogeheten ‘subjectieve’ gebreksbegrip gehanteerd. Dat wil zeggen: wat mag een huurder verwachten van dít, specifieke huurobject? In het nieuwe ROZ-model is ervoor gekozen het oude artikel te schrappen. Gevolg daarvan is dat wordt teruggevallen op de wet. Daarmee wordt juist het ‘objectieve’ gebreksbegrip leidend. Dat wil zeggen: wat mag een huurder verwachten van ‘een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’. Een abstractie dus, waarbij het verwachtingspatroon ten aanzien van het specifieke huurobject in kwestie wordt verlaten. Heeft dat veel impact? Velen denken dat die impact gering zal zijn. Toch zijn er wel situaties voorstelbaar waarbij een huurder heel bewust kiest voor een minder onderhouden huurobject (wat bijvoorbeeld gedateerd is, maar daardóór ook een aantrekkelijke, lage huurprijs heeft). Het doet dan vreemd aan om tóch als huurder te kunnen zeggen: “ja, maar er moet worden gekeken naar ‘een goed onderhouden’ zaak, niet naar dít specifieke geval.”

Artikel 2.1 HO: bewijs ontvangst AB door huurder

In plaats van de oude formulering ‘huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen’, is er nu van gemaakt: ‘De algemene bepalingen zijn als bijlage aan de huurovereenkomst gevoegd.’ In onze ogen vormt dit bewijstechnisch gezien een onnodige achteruitgang. De oude bepaling over de ontvangst van de AB, levert namelijk dwingend bewijs op tussen partijen, waardoor onnodig discussies over de ontvangst van de AB door huurder kunnen worden vermeden.

Vijf tips & tricks voor verhuurder

1. Een direct opeisbare boete verbinden aan het schenden van de change of control-bepaling.
2. Desgewenst ook aandelenoverdracht verbieden binnen de change of control-bepaling.
3. De nog steeds erg vrijblijvende pandemie/overheidsmaatregelen-bepalingen in het nieuwe model verder aanscherpen/inkaderen.
4. Het subjectieve gebreksbegrip hanteren in plaats van het objectieve.
5. De oude formulering voor de ontvangst van de AB terugbrengen.

Meer weten?

Wilt u meer weten over dit onderwerp of uw huurovereenkomst door een van ons laten checken op valkuilen? Neemt u dan contact op met een van ons  (Lizzy Holtrop of Edwin Nijhof).

Bent u geïnteresseerd in een presentatie over het nieuwe ROZ-model voor winkelruimte, zodat uw onderneming weer helemaal up to date is? Laat het ons weten. We geven regelmatig presentaties over dit onderwerp en denken graag met u mee over de mogelijkheden.

Volg onze blogs op de homepage van Daniels Huisman Advocaten of de LinkedIn-bedrijfspagina. Tip: als u ‘volgen’ instelt op onze LinkedIn-bedrijfspagina, blijft u eenvoudig op de hoogte van alle actuele ontwikkelingen en juridische thema’s.

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.