Leegstandschade verhuurder en bankgarantie bij faillissement

Stand van zaken na het arrest van de Hoge Raad van 17 februari 2017

Verhuurder en faillissement

De verhuurder, wiens huurder failliet wordt verklaard, lijdt (vaak) schade. Deze schade bestaat uit niet betaalde huur in de periode vóór faillissement, huur over de opzegtermijn en opleverschade. Deze vorderingen kunnen bij de curator worden ingediend. De huur over de opzegtermijn is een hoger gerangschikte vordering; een zogenaamde boedelvordering.

Leegstandschade

De verhuurder wordt daarnaast geconfronteerd met een huurovereenkomst die eerder eindigt dan was overeengekomen. Dat betekent dat de verhuurder de huurprijs mist over de periode na regelmatige beëindiging van de huurovereenkomst door de curator totdat de overeenkomst zou zijn geëindigd. Dit is de leegstandschade. Deze leegstandschade kan niet bij de curator worden ingediend, omdat de huurovereenkomst op rechtmatige wijze eindigt als de curator die met een beroep op de Faillissementswet opzegt. Een bepaling in de huurovereenkomst met betrekking tot de vergoeding van leegstandschade werkt niet tegenover de failliete boedel. Dit heeft de Hoge Raad bevestigd in het arrest Aukema q.q./Uni-Invest uit 2011.

Bankgarantie

Als een verhuurder met een huurder een huurovereenkomst sluit wordt vaak afgesproken dat de huurder een bankgarantie stelt. Gaat de huurder failliet en zegt de curator de huurovereenkomst op dan kan de verhuurder de bankgarantie trekken om de leegstandschade te dekken die de verhuurder lijdt. Dit is door de Hoge Raad bevestigd in het arrest Nieuweburen/Romania beheer uit 2013. Uit dat arrest volgt ook dat de bank, die op grond van de bankgarantie betaalt aan de verhuurder, die (regres)vordering weer niet bij de curator kan indienen.

Hoge Raad 17 februari 2017 – arrest Hansteen/Verwiel q.q.

In het recente arrest van 17 februari 2017 speelde het volgende. De verhuurder trok de bankgarantie voor de leegstandschade. Door de failliet was een contra-garantie (een geblokkeerd creditsaldo) verstrekt. Via die contra-garantie verhaalde de bank zich (door middel van verrekening) voor de aan de verhuurder betaalde som toch op de boedel. De curator verzet zich hier niet tegen. De curator stelt zich op het standpunt dat de verhuurder ‘ongerechtvaardigd verrijkt’ wordt, omdat de verhuurder toch de leegstandschade vergoed ziet en de boedel daarvoor belast is. De Hoge Raad verwerpt deze stelling van de curator. De verhuurder mag de bankgarantie trekken. Uit het arrest lijkt te kunnen worden afgeleid dat het wellicht zinvol was geweest als de curator zich wel had verzet tegen de verrekening door de bank met de contra-garantie, nu leegstandschade niet voor rekening van de boedel mag komen.

Uit dit laatste arrest valt af te leiden dat verhuurders zich voor vergoeding van de leegstandschade op gestelde bankgaranties kunnen beroepen. De bank die aan de verhuurder betaalt kan die (regres)vordering niet verhalen via de failliete boedel.

Conclusie

In het licht van het voorgaande is het belangrijk dat bepalingen met betrekking tot schade in huurovereenkomsten en de teksten van bankgaranties correct worden geformuleerd. De vraag is welke soorten schade verhuurders precies kunnen verhalen via de bankgarantie. Ook zal moeten worden afgewacht of banken, naar aanleiding van de genoemde arresten, strenger gaan worden en de teksten van bankgaranties beperkter gaan formuleren, omdat zij de (regres)vordering niet bij de curator kunnen indienen. Verhuurders zullen de tekst van huurovereenkomsten en bankgaranties dus goed moeten controleren om te voorkomen dat hun rechten tot verhaal van schade via de bankgarantie beperkt worden. De advocaten van Daniels Huisman advocaten kunnen hierbij natuurlijk behulpzaam zijn.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met een van de leden van de praktijkgroep Insolventierecht.

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.