Zo heb je niets, zo heb je iets. Verjaring en grondrechten in de praktijk

Altijd leuk: plotseling kun je door het verstrijken van tijd ineens meer blijken te hebben dan je had. Of, omgekeerd (en minder leuk), door het verstrijken van tijd iets kwijt zijn geraakt. Soms moet de juridische toestand aan een al lang bestaande feitelijke toestand worden aangepast, vindt de wetgever. En dus kun je ineens ergens recht op hebben wat daarvóór niet het geval was, of ineens ergens geen recht meer op hebben terwijl dat voorheen nog wel zo was. Verjaring noemen we dat (daarnaast is er het verval, maar dat laat ik hier buiten beschouwing). Onderscheiden wordt de verkrijgende verjaring en de extinctieve (“verdwijnende”) verjaring.

Door verjaring kun je dus bijvoorbeeld je recht op schadevergoeding kwijtraken. Of je recht op betaling van verbeurde dwangsommen. De wet geeft voor verschillende aanspraken verschillende termijnen. De algemene termijn is 20 jaar, in de meest voorkomende gevallen bedraagt de termijn vijf jaar maar de dwangsommen zijn bijvoorbeeld al verjaard na zes maanden. Wat de verkrijgende verjaring betreft, komt in de praktijk het meest voor dat iemand meent door verjaring rechthebbende te zijn geworden op een stuk grond.  Dat recht is dan veelal ofwel een eigendomsrecht ofwel een recht van erfdienstbaarheid. De voorwaarde is dat gedurende een zekere periode het bezit van het recht heeft bestaan.

Wil je door verjaring eigenaar zijn geworden van een stuk grond dan moet je gedurende 20 jaren bezit ervan hebben gehad. Nou mag je bij je eigen bezit het bezit van je rechtsvoorganger optellen, mits (ook) dat bezit te goeder trouw is geweest. Je moet dus hebben kunnen menen dat je eigenaar was. Om dat te kunnen menen mag het niet zo zijn dat raadpleging van het Kadaster je de werkelijke toestand duidelijk had kunnen maken. Daarom wordt ook wel gezegd dat verkrijgende verjaring van grond niet mogelijk is, omdat je nooit te goeder trouw kunt zijn. De enige uitzondering zou zijn wanneer je geen eigenaar was geworden door een fout in een notariële akte: dan leek alles wel zo te zijn gegaan als had gemoeten (en daar mocht je dus op vertrouwen), maar door een technische fout was je toch geen eigenaar geworden. Helemaal juist is dit niet. Want niet alle rechtstoestanden zijn even duidelijk uit (de akten bij) het Kadaster op te maken. En, belangrijk, de kadastrale kaarten maken geen deel uit van de informatie die je had moeten onderzoeken.

Ook via een omweg kun je toch eigenaar van grond worden door verjaring.  Het is namelijk mogelijk dat de (“vorige”) eigenaar een onrechtmatig bezit van zijn grond zo lang heeft laten bestaan dat hij de eigendom van die grond kwijt is. Dat is het geval na 20 jaar bezit door de ander. En als daarvan sprake is, is de oorspronkelijke eigenaar zijn eigendom kwijt en wordt plotseling de bezitter eigenaar van die grond. Ook al was die niet te goeder trouw!

De kernvraag is vooral: wat is “bezit”.  Bezit is het (ononderbroken) uitoefenen van feitelijke macht over een zaak en wel op zo’n manier dat de (oorspronkelijke) eigenaar feitelijk ieder genot van en macht over een zaak is kwijtgeraakt. Als iemand dat 20 jaar heeft laten gebeuren dan moet het ook maar goed zijn, zo vindt de wetgever. De duidelijkste manier waarop iemand het bezit van grond stelt te hebben is doordat hij een hek om die grond heen zet: zo kan iedereen – en vooral de eigenaar – zien dat iemand anders pretendeert rechthebbende te zijn en de eigenaar niet (meer). Helaas blijkt dat niet in elke situatie de toestand zo duidelijk is.

Digitaal adviseren via deze blog in dit soort kwesties is niet gebruikelijk. Maar in dit geval ontkom ik daar niet aan. De reden is duidelijk: een verkeerde benadering van een kwestie kan in verlies van rechten uitmonden. Iedereen moet zich realiseren dat het “laten gebeuren” op een zeker moment betekent dat het gebeurd is en wie dat niet wil zal maatregelen moeten nemen.

Heeft u naar aanleiding van het vorenstaande nog vragen dan kunt u contact opnemen met mr. Hans Stegeman. Hij is lid van de praktijkgroep Bouwrecht.

Voor meer blogs van de praktijkgroep Bouwrecht: klik hier

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van  algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.