Voldoet het wettelijk criterium met betrekking tot huurprijswijziging van winkelruimte in de huidige crisistijd nog wel?

Voldoet het wettelijk criterium met betrekking tot huurprijswijziging van winkelruimte in de huidige crisistijd nog wel?

De huurprijsaanpassing van winkelruimte, ook wel middenstandsbedrijfsruimte, ex artikel 7:290 BW is dwingend rechtelijk geregeld in de artikelen 7:303 en 7:304 BW. In principe – er zijn uitzonderingen – kan elke vijf jaar de huurprijs van winkelruimte op vordering van verhuurder of huurder worden aangepast. In een tijd waarin de huurprijzen gestaag stegen zorgde de hierna te noemen waarderingscriteria voor een dempend effect, m.a.w. de nadere huurprijs viel veelal lager uit dan de markthuur. In de huidige tijd is vaak het omgekeerde het geval en zorgt het dempende effect juist voor een hogere huurprijs dan de markthuurprijs. Vraag is of het wettelijke criterium nog wel voldoet, gelet op het feit dat de huurprijzen in verband met de economische crisis sterk onder druk staan.

Welke criteria gelden er bij de vaststelling van de nieuwe huurprijs?
Het huidige systeem van nadere vaststelling van de huurprijs is lastig te doorgronden en omslachtig. Dit blijkt uit de nodige jurisprudentie en de discussie in de literatuur die hieromtrent bestaat. De regeling beoogt door middel van een objectief wettelijk criterium tot een nadere huurprijs te komen. Artikel 7:303 lid 2 BW bepaalt dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs de rechter let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare middenstandsbedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene prijsontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop de huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.

Het gaat dus niet om de marktprijs zoals die op dat moment geldt.
Dit objectieve criterium laat echter veel ruimte voor subjectieve invulling. De selectie van (doorgaans vijf) vergelijkingspanden binnen hetzelfde winkelgebied als het pand door de deskundige/rechter, is subjectief, mogelijk zelfs gebaseerd op willekeur. De gehanteerde referentieperiode van vijf jaar zorgde er bovendien in het verleden voor  dat de huurprijs doorgaans wel iets lager uit viel dan de markthuurwaarde. In de huidige tijd ligt de markthuurprijs veelal veel lager dan de nadere huurprijs. Artikel 7:303 BW berust dan ook op de beschermingsgedachte dat de huurder moet worden beschermd en om zijn investeringen te kunnen terugverdienen. Ook na de terugverdienperiode van tien jaar gelden echter dezelfde criteria. Een inperking van de contractsvrijheid die niet meer van deze tijd is.

De vraag is ook waarom de wetgever alleen met betrekking tot artikel 290-bedrijfsruimte nadere huurprijsvaststelling door de rechter mogelijk heeft gemaakt. Artikel 230a-bedrijfsruimte (veelal kantoorruimte) kent een dergelijke bescherming niet. Dit onderscheid zou naar mijn mening niet meer moeten bestaan. Ook in kantoorpanden wordt vaak fors geïnvesteerd.

Hoe dan wel?
Het is lastig om een regeling te ontwerpen waarbij de belangen van de verhuurder en huurder evenwichtig zijn geregeld en bovendien bestand zijn tegen welk economisch klimaat ook. Ooit zal immers de crisis voorbij zijn en de huurprijzen weer stijgen. Desalniettemin hierbij een poging.

Het zou naar mijn oordeel beter zijn dat er wordt aangesloten op de huidige marktwaarde van het pand. Het wetsvoorstel 24 150, waarin werd gepleit voor het toetsen van de nader vastgestelde huurprijs aan de marktwaarde, heeft het helaas niet gered. Toetsing aan de huidige marktwaarde geeft immers de economische werkelijkheid weer. Dit kan leiden tot ongewenste effecten.

De bescherming gedurende de eerste (huur)periode van tien jaar (vijf plus vijf) zou mijns  inziens kunnen blijven bestaan, gezien de grote investeringen die de huurder doet. Na het verstrijken van tien jaar dienen partijen volledig vrij te zijn afspraken te maken over de nadere huurprijs en de wijze waarop deze tot stand komt. Om toch enige huurbescherming aan de huurder te bieden (na de tien jaar) tegen een onredelijke huurprijsverhoging door de verhuurder dan wel een onredelijke huurverlaging op verzoek van huurder, zou  een geschil over een nieuwe (nadere) huurprijs in dat geval gebracht kunnen worden onder de beëindiginggrond van artikel 7:296 lid 3 BW, zijnde de belangenafweging. 

Dan rest nog de vraag welk regime moet gelden indien de huurder of verhuurder nadere huurprijsvaststelling wenst na ommekomst van de eerste vijf jaar (dus binnen de eerste tien jaar). De artikelen 303 en 304 zouden mijns inziens gehandhaafd kunnen blijven, met dien verstande dat de referentieperiode wordt bekort tot twee jaar (waardoor de nader vastgestelde huurprijs beter aansluit op de markthuurprijs) en hoger beroep tegen een beslissing van de rechter niet mogelijk is.

Deze aanbevelingen leiden  naar mijn oordeel  tot gedeeltelijk herstel van de contractsvrijheid en waarborgen toch de belangen van de (startende) huurder die de nodige investeringen heeft gepleegd. De praktijk lijkt klaar voor en is toe aan een andere wijze van nadere huurprijsvaststelling. Nu de wetgever nog.

Heeft u naar aanleiding van het vorenstaande nog vragen over de huurprijswijziging van bedrijfsruimten of huurrecht in het algemeen, dan kunt u contact op met mr. Willem Kesler, lid van de praktijkgroep Huurrecht.

Voor meer blogs van de praktijkgroep Huurrecht: klik hier

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van  algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.

Bericht delen via: