Rayon- en huurbescherming, Kip of ei?

Zowel dwingend rechtelijke – als bepalingen van regelend recht beschermen huurders van (bedrijfs)onroerend goed. Ook in het wetsvoorstel wordt geen regeling getroffen voor de situatie dat de franchisenemer ook huurder is van de franchisegever Zowel franchisegever als franchisenemer kunnen er belang bij hebben dat de franchise- en de huurovereenkomst gelijktijdig eindigen. Een dergelijk bijzonder beding moet aan de kantonrechter worden voorgelegd. Goedgekeurd wordt een dergelijke afspraak alleen als die naar het oordeel van de kantonrechter geen ongerechtvaardigde inbreuk maakt op de beschermingsgedachte ten gunste van de ‘zwakke’ huurder ten opzichte van de ‘machtige’ vastgoedeigenaar / verhuurder, die de wetgever bij invoering van de wettelijke regeling heeft gehad. Het vergt een zorgvuldige weging van belangen en een juiste formulering om zo’n afwijkend beding goedgekeurd te krijgen.

Wanneer de koppeling naar objectieve maatstaven beoordeeld moet worden te zijn gemaakt uitsluitend ten behoeve van de verhuurder, dan zal een dergelijk beding worden afgekeurd, zelfs als de huurder / franchisenemer zo’n beding uitdrukkelijk zèlf ook wil. De gedachte hierachter is dat de huurder in dat geval waarschijnlijk geen reële andere keuze heeft dan mee te gaan in de voorwaarden als gesteld door de verhuurder en diens wil dus in feite gedicteerd wordt door die verhuurder. En dáár moeten huurders in de visie van de wetgever tegen beschermd worden.

Zoals gezegd, uitgangspunt van de wettelijke regeling is de bescherming van de ‘zwakke’ huurder tegenover de ‘machtige’ verhuurder / franchisegever, maar zo werkt het beslist niet altijd. Dat bleek maar weer eens uit de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 10 september 2019 (zie: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2019:2341).

Casus
In deze casus hadden partijen vooraf twee aparte overeenkomsten gesloten, een huurovereenkomst en een franchiseovereenkomst. De laatste bevatte een zogenaamde ‘rayonbescherming’, die min of meer inhield dat de franchisegever / verhuurder geen vestiging van dezelfde formule mocht openen of initiëren in de regio waarin huurder werkte, tijdens en in een bepaalde periode na het einde van de looptijd van de franchise.

De verhuurder / franchisegever deed een beroep op een van de wettelijke opzeggingsgronden die aan een verhuurder wel ten dienste staat, te weten ‘dringend eigen gebruik van het gehuurde’. Als een verhuurder meent dat hij met een eigen exploitatie van het gehuurde een substantieel beter rendement kan realiseren dan met voortzetting van de huur, kan de verhuurder de huur opzeggen mits aan een aantal – hier niet te benoemen – voorwaarden is voldaan.

De huurder verweerde zich o.a. met de stelling dat de verhuurder / franchisegever geen belang had bij eigen gebruik, omdat de rayonbescherming de verhuurder / franchisegever verbood ter plekke zelf een vestiging van de franchiseformule te beginnen.

Oordeel Gerechtshof
Het Gerechtshof oordeelde echter dat verhuurder een voldoende eigen belang had (oftewel, de exploitatie kon rendabeler) en de huurovereenkomst dus kon opzeggen. Bovendien oordeelde het Gerechtshof daarnaast dat aan huurder geen beroep toekwam op de rayonbescherming uit de franchiseovereenkomst. Dat oordeel was met name gebaseerd op de conclusie dat huurder geen rechtens te respecteren belang meer had bij rayonbescherming nadat de huur was geëindigd. Vanaf dat moment kon huurder in het gehuurde immers geen vestiging van de franchiseorganisatie meer uitoefenen, die bescherming tegen andere vestigingen behoefde.

De franchisenemer kon geen bescherming ontlenen aan de overeengekomen rayonbescherming omdat hij niet meer huurde in het rayon en de huurder kon het opzeggen van de huurovereenkomst door de verhuurder niet voorkomen, omdat de verhuurder aantoonde ter plaatse rendabeler een onderneming te kunnen draaien, dan het rendement dat hij met ontvangst van de huurpenningen kon realiseren.

Ten overvloede: de franchisepraktijk is in afwachting van de invoering van het wetsvoorstel Franchising. De ontwikkelingen kunnen gevolgd worden via de link: https://www.internetconsultatie.nl/wet_franchise.

Team Franchise Daniels Huisman advocaten houdt u op de hoogte!

Joris Staijen (Franchise en huurrecht)

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.