Opschorten van huurbetaling bij gebreken, het blijft een heikele actie

Opschorten van huurbetaling
In de praktijk komt het regelmatig voor dat huurders die menen dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde de huurbetaling geheel of deels stopzetten. Dat opschorten van de huurbetaling is echter bijzonder risicovol.

Voorgeschiedenis
Na het bekende arrest van de Hoge Raad ‘Van Bommel/Ruijgrok’ uit 1997 heeft de wetgever de huurwetgeving flink op de schop genomen. In 2003 is de huurovereenkomst als bijzondere overeenkomst verwerkt in titel 4 van het Burgerlijk Wetboek. De bedoeling van de wetgever was eigenlijk om de rechtsregels die de Hoge Raad in Van Bommel/Ruijgrok had geformuleerd in de wet te verwerken. Dat zou voor iedereen dan duidelijker moeten zijn. Het ging er dan met name om hoe huurders en verhuurders met gebreken aan het gehuurde moesten omgaan en op welke wijze de verplichting tot betaling van huur ‘op een nette en juiste manier’ kon worden opgeschort of de huurovereenkomst (gedeeltelijk) kon worden ontbonden.

Specifieke regels voor opschorten in het huurrecht
In het gedeelte van het Burgerlijk Wetboek, waar de huurrechtregels zijn beschreven: ‘titel 4’, zijn specifieke regels gegeven voor wat een huurder kan en mag als hij wordt geconfronteerd met gebreken aan het gehuurde. De wetgever wilde eigenlijk dat de huurder naar de rechter zou stappen en de artikelen in dit deel van de wet ‘ademen’ die gedachte ook uit. Zo zou een huurder in geval van gebreken huurvermindering bij de rechter moeten vorderen voor de tijd dat het gebrek bleef bestaan.

‘Gelaagd’ systeem van de wet
Het Burgerlijk Wetboek is echter gebaseerd op een zogenaamd ‘gelaagd systeem’. Grofweg gezegd begint de wet algemeen en dat wordt vervolgens steeds verder uitgewerkt naar specifieke gevallen en specifieke regelingen. De gedachte erachter is dat de algemene regelingen ook van toepassing zijn op de specifieke regelingen erachter. Waar kennelijk in eerste instantie niet zo goed over is nagedacht, is dat de algemene regels die gelden voor opschorten van verplichtingen ook gelden voor de specifieke huurregels. Ook na de invoering van de specifieke huurrechtregels – titel 4 – in 2003 ontstond gaandeweg steeds meer de tendens voor huurders om, indien en zodra zij van mening waren dat er sprake was van gebreken aan het gehuurde, de verplichting tot betaling van huur op te schorten.

Uitwerking van opschorting in de jurisprudentie
In de afgelopen jaren zijn geschillen over gebreken en een daarop volgende opschorting van de huurbetaling regelmatig voorgelegd aan rechters. De regeling voor gebreken en opschorting is daarbij steeds verder uitgelegd, zeker ook nadat ‘hogere’ rechters zich er mee gingen bemoeien. Zo wordt uiteindelijk steeds duidelijker hoe ver een huurder kan gaan en wanneer een verhuurder kan zeggen: stop, tot hier en niet verder!

Opschorting; de grote lijn om in acht te nemen
De huurder die – kort gezegd – minder huur wil betalen omdat hij of zij meent dat er sprake is van gebreken kan natuurlijk gewoon de specifieke regeling in de afdeling voor huurovereenkomsten volgen en naar de rechter stappen om een evenredige vermindering van de huurprijs te eisen of een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Vaker wordt tegenwoordig echter door huurders de algemene regeling van opschorting buiten de rechter om toegepast (eventueel in combinatie met het naar de rechter stappen om rugdekking te zoeken). Zodra dit fenomeen aan de orde is, moeten zowel huurders als verhuurder enorm op hun tellen passen.

Evenredige vermindering
Het opschorten van huurbetaling houdt per definitie in dat er sprake is van ‘uitstel’ en niet van ‘afstel’. Zodra gebreken zijn opgeheven, moet de huurder dus alsnog de ingehouden huur betalen. Om definitief van (een deel van) de huurbetalingsverplichting verlost te worden, bijvoorbeeld in verband met gebreken, moet in ieder geval door de huurder een extra stap worden gezet: de verplichting tot betaling van de huurprijs moet dan geheel of deels worden ontbonden. Dit kan ook weer via de rechter of buitengerechtelijk (dat wil zeggen buiten de rechter om). De vraag is wel of een (gedeeltelijke) ontbinding buiten de rechter om stand houdt. Niet iedereen in juridisch Nederland is het daar namelijk over eens. Het sleutelwoord voor een dergelijke huurvermindering (net als voor een opschorting) is in ieder geval: evenredigheid. De huurvermindering moet evenredig zijn. Past de huurder een vermindering toe buiten de rechter om en gaat hij daarbij te ver, dan zal de verhuurder de kwestie aan de rechter voorleggen. Als de rechter het met de verhuurder eens is dat de huurder te ver is gegaan met het inhouden van de huurbetaling, dan kan de huurder op straat komen te staan.

Recente voorbeelden uit de praktijk
De rechtbank in Rotterdam heeft in april van dit jaar de huurovereenkomst ontbonden in een zaak van een huurder die een horecagelegenheid had gehuurd. De huurder had gesteld dat er gebreken waren, met name in het ventilatiesysteem van het pand. De inhouding/opschorting van huurpenningen was kennelijk opgelopen tot ongeveer € 25.000,00. De kantonrechter vond de door de huurder gestelde gebreken onvoldoende aangetoond en ontbond de huurovereenkomst.

Het Hof in ’s-Hertogenbosch heeft in juli van dit jaar geoordeeld in een zaak tussen Brand Bier Brouwerij en een café in de omgeving van Roermond. Het betrof een kort geding, waarin – kort gezegd – alleen spoedeisende zaken kunnen worden behandeld. Brand Bier wilde de ontruiming van het gehuurde café in verband met door de huurder opgelopen huurachterstand. Wat in deze zaak in ieder geval ook speelde was dat het café een deel van de huurbetaling had opgeschort in verband met een geschil over het leveren van bier op rekening. Verder was er dan wel sprake geweest van een fikse huurachterstand, maar die was door het café ingelopen. Na afweging van de belangen over en weer heeft het Hof geoordeeld dat – voorlopig – het café niet kon worden ontruimd, omdat de gerede kans bestond dat in een bodemprocedure (een gewone procedure)  de ontbinding van de huurovereenkomst niet zou worden uitgesproken.

Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft net deze maand in een incident (een soort tussengeschil) geoordeeld in een zaak waarin de kantonrechter (Groningen) eerder de huurovereenkomst met de huurder van een woning had ontbonden. De huurder moest de woning in verband daarmee ook ontruimen. De huurder had de huurbetaling kennelijk geheel opgeschort in verband met gebreken. Er was kennelijk wel het één en ander behoorlijk mis met deze woning, want de kantonrechter had de huurprijs wel met 25% verlaagd en de Huurcommissie in een andere procedure zelfs met maar liefst 60%. In hoger beroep bij het Hof vroeg de huurder aan het Hof om de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter te schorsen in afwachting van de uitspraak in hoger beroep. Het Hof deed dat ook gelet op de uitspraak van de Huurcommissie (forse huurverlaging) en tevens omdat het Hof het niet ondenkbaar vond dat de gebreken aan de woning kennelijk zo ernstig waren dat de volledige opschorting van de huurbetaling in dit geval misschien wel te rechtvaardigen was.

Tot slot nog een uitspraak van dicht bij huis: De kantonrechter in de Rechtbank Overijssel heeft op 26 februari van dit jaar geoordeeld in een ‘opschortingszaak’. Dit ging om een kort geding waarin de verhuurder de ontruiming van de woning wilde in verband met het feit dat de huurder de helft van de huur wel betaalde aan de Woningstichting, terwijl hij de andere helft stortte op de derdenrekening van zijn advocaat. Er was groot onderhoud verricht aan de woning in combinatie met een huurverhoging van € 50,00 per maand. Daarna was er gesteggel over de vraag of er nog gebreken waren. De huurder was eerst wel akkoord gegaan met de uitgevoerde werkzaamheden, maar later trok hij zijn akkoord weer in. De kantonrechter is van oordeel dat de huurder niet het recht had om de huurbetaling op te schorten: de door de huurder gestelde  gebreken waren niet komen vast te staan. Er volgt in dit geval echter geen ontruiming omdat de kantonrechter de feiten en omstandigheden niet ernstig genoeg oordeelt om het zo ver te laten komen. Daarbij speelt een rol dat de huurder heeft verklaard dat hij de achterstand zal voldoen. De kantonrechter acht het in die situatie niet zo maar aannemelijk dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. De door de woningstichting gevorderde huurvordering wordt dan wel toegewezen, de ontruiming wordt afgewezen.

En nu?
Uit de inhoud van deze bijdrage blijkt dat het opschorten van de huurbetaling door de huurder lastige materie is. De specifieke omstandigheden van het geval spelen een grote rol. De huurder die wil opschorten moet goed op zijn tellen passen. Hij moet in ieder geval redelijk en evenredig opschorten. De verhuurder die met opschorting wordt geconfronteerd moet alert zijn en de juiste stappen nemen om escalatie van het geschil te voorkomen. Indien de huurder te ver gaat met opschorten, kan hij de ontruiming van het gehuurde afdwingen.

Wordt u ook geconfronteerd met opschorting van de huurbetaling? De vastgoedadvocaten van Daniels Huisman kunnen u bij een (dreigende) opschortingssituatie en/of geschillen over gebreken in een huurpand informeren en adviseren. Informeer naar de mogelijkheden bij mr. Hubert te Woerd, lid van de praktijkgroep Huurrecht. 

Voor meer blogs van de praktijkgroep Huurrecht: klik hier

Deze blog is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van  algemene informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd.  Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.