Dringend eigen gebruik en renovatie van winkelruimte

De vastgoedmarkt is in beweging. Van overspannen situaties als in de Randstad is in het Oosten van Nederland nog niet echt sprake, maar ook hier zit de markt in de lift, zeker voor bedrijfs- en kantoorpanden. Genuanceerder ligt het voor winkelruimte. Veel winkeliers hebben het ondanks de economische voorspoed nog steeds lastig, om voor de hand liggende redenen als al maar groeiende concurrentie van internet en grote goed bereikbare winkels buiten het centrum van steden. Soms kan een vastgoedeigenaar zijn rendement op een bepaalde locatie substantieel verhogen door een grondige renovatie. Bijvoorbeeld indien hij na de renovatie ruimte kan bieden aan een winkelketen die zelf een publiekstrekker is, zoals grote elektronica- en kledingwinkels. 

Dergelijke plannen gaan regelmatig ten koste van zittende huurders. Vaak moet hun winkel tijdens de renovatie dicht en het is zelfs maar de vraag of er nadien nog plek voor hen is. En als dat dan al wel zo is, dan zien zij zich geconfronteerd met een substantieel hogere huur.

De wetgever heeft het belang van renovatie al lang geleden op waarde geschat en een voorziening in de wet opgenomen om grondige herinrichting of verbouwing van winkelcentra, maar ook individuele winkel- en horecapanden mogelijk te maken. Deze regeling is een uitwerking van de algemene regels rondom ‘dringend eigen gebruik’ en is vervat in artikel 7:296 van het Burgerlijk wetboek. Simpel gezegd komt het erop neer dat een verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte de huur rechtsgeldig kan opzeggen, als hij aannemelijk kan maken dat hij een zodanige renovatie van de bedrijfsruimte wenst uit te voeren dat deze zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Als altijd, helaas is de praktijk niet zo simpel. Eens in de zoveel tijd komt er wel een uitspraak van een Kantonrechter of Gerechtshof voorbij, waaruit weer eens duidelijk wordt dat het niet zo eenvoudig te realiseren valt, alsmede langs welke criteria zo’n kwestie beoordeeld wordt. Zo ook in de arresten van het Gerechtshof Den Haag van 3 april 2018 en het Gerechtshof Amsterdam van 25 september 2018. Weliswaar mondde de Haagse uitspraak uit in een ruime overwinning voor de pandeigenaar die wilde renoveren, maar inmiddels was hij al wel 5 jaar (!) onderweg.

Renovatie
Om te beginnen moet er sprake zijn van een daadwerkelijke renovatie en dus niet alleen het uitvoeren van achterstallig onderhoud. Bij renovatie kan men denken aan verfraaiing, verbetering (waaronder energiebesparende maatregelen die verder gaan dan de wet voorschrijft) of wijziging van de oppervlakte, inhoud of logistieke situatie. In de hiervoor aangehaalde Haagse uitspraak werd zelfs de ‘plaats’ gewijzigd. Dat klinkt wat vreemd, maar in feite was het oogmerk om het nieuwe winkelpand een toegang in een andere straat te geven en de bestaande façade te sluiten. Ook moet de renovatie een reëel doel dienen. De eigenaar dient aannemelijk te maken dat hij een daadwerkelijke rendementsstijging tegemoet kan zien en / of dat de beleggingswaarde van het pand substantieel zal verbeteren. ‘Aannemelijk maken’ is een minder hoge drempel dan ‘bewijzen’, maar op zijn minst is een onderbouwde rapportage van een bedrijfsmakelaar over welke huurprijs na renovatie te verwachten valt toch wel nodig. Anderzijds, er hoeft nog geen sprake te zijn van een situatie waarin aan alle voorwaarden om met de bouw te beginnen (een definitieve bouwvergunning en dergelijke) is voldaan. 

Huur kan niet voortduren
Daarnaast moet helder zijn dat de huur niet kan voortduren tijdens en na de renovatie. De wetgever heeft het bewust aan de rechtspraak overgelaten om dit criterium nader in te vullen. Bij de beoordeling zal het doorgaans niet gaan over de fysieke onmogelijkheid om de huur te laten voortduren (je kunt alles wel weer herbouwen), maar over de economische en organisatorische mogelijkheden. De bestaande ruimte is bijvoorbeeld niet meer rendabel in te passen.

Het makkelijkst te bepleiten valt dit criterium als het gehuurde na de renovatie simpelweg niet meer bestaat of deel is geworden van een grotere bedrijfsruimte. Het loont dus de moeite ook dit op voorhand goed te inventariseren en beslagen ten ijs te komen. 

Termijnen
De ontwikkelaar uit voormeld Haags arrest was al 5 jaar bezig, voordat hij dit arrest op de deurmat zag vallen. En dan had hij nog het voordeel dat het Hof het arrest ‘uitvoerbaar bij voorraad’ maakte, zodat hij niet ook nog de uitkomst van een eventuele cassatie hoefde af te wachten. Een dergelijke uitspraak is in strijd met hetgeen in dit soort zaken gebruikelijk is, maar het Hof meende dat huurder met een mogelijke cassatie niets anders zou doen dan een kansloze zaak rekken.

Het maakt wel duidelijk dat een vastgoedeigenaar met renovatieplannen er goed aan doet op tijd te beginnen. Allereerst schrijft artikel 7:296 lid 2 BW van het Burgerlijk Wetboek voor dat de pandeigenaar niet eerder kan opzeggen dan 3 jaar nadat de huurder op de hoogte is gesteld van het feit dat de nieuwe eigenaar het pand heeft verworven. Het is dus zaak de huurder aantoonbaar te informeren van de eigendomsoverdracht. Het enkele feit dat een huurder huur aan een ander gaat betalen op een ander rekeningnummer is daarvoor niet voldoende. 

Zou de eigenaar willen opzeggen tijdens de eerste 5 jaar van een ‘standaard’ 5+5 jarig huurcontract, dan kan het niet eerder dan nadat hij èn 3 jaar eigenaar is èn pas tegen het einde van de eerste 5-jaarstermijn. Gedurende de tweede 5-jaarstermijn geldt de beperking van 3 jaar eigenaar zijn niet. Wie bijvoorbeeld twee jaar voor het einde van de tweede 5-jaarstermijn eigenaar wordt, kan toch doorgaans wel opzeggen wegens renovatie tegen het einde van die termijn. 

Afgezien van voornoemde termijnen dient de eigenaar wel te rekenen met een opzegtermijn van één 1 jaar, op grond van artikel 7:293 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Ontvangt de verhuurder niet binnen 6 weken na de opzegging bericht van de huurder dat deze instemt met de opzegging, dan ligt voor de verhuurder de gang naar de rechter open.

Weging van betrokken belangen
De maatstaf die de rechter aanlegt bij de beoordeling wiens belang voorgaat, verschilt afhankelijk van het moment waarop de opzegging zou moeten gaan gelden. Is dat tegen het einde van de eerste termijn van een 5+5 jarige huurovereenkomst, dan dient de rechter de belangen van de verhuurder bij renovatie te wegen tegen die van de huurder bij voortzetting van de huur.

Is dat daarentegen tegen het einde van de 2e termijn of nog later, dan komt een rechter na de vaststelling van een reëel belang van de eigenaar bij de renovatie niet meer toe aan een afweging van de belangen van de huurder, tenzij er zich – zeer – uitzonderlijke omstandigheden voordoen. 

Geen schadevergoeding, maar wel tegemoetkoming in verhuizing
Na een opzegging wegens dringend eigen gebruik, dus ook bij renovatie, heeft de huurder géén recht op schadevergoeding. De achterliggende gedachte is dat een dergelijke opzegging gezien het wettelijk systeem niet onrechtmatig is en ook geen wanprestatie oplevert. De druiven kunnen voor een huurder dus heel zuur zijn als die ineens zijn exploitatie-locatie kwijt raakt. Dit maakt dat veel huurders dan ook verweer voeren tegen iedere poging hier een beroep op te doen. 

De uitzondering op ‘geen schadevergoeding’ is dat de verhuurder alsnog volledig schadeplichtig jegens de huurder wordt, als na diens vertrek blijkt dat de verhuurder geen reële renovatie uitvoert. De wil tot reëel eigen gebruik wordt geacht niet aanwezig te zijn geweest als dat niet binnen 1 jaar na het einde van de huur is geëffectueerd. Uiteraard staat daar weer tegenbewijs tegen open, bijvoorbeeld als projectontwikkeling ter plekke langer dan een jaar vergt, maar dat kan beter vermeden worden. 

Wel heeft de huurder recht op een tegemoetkoming in de verhuisvergoeding, mits deze ook daadwerkelijk worden gemaakt. Afhankelijk van wàt er verhuisd moet worden kan die best hoog uitvallen, maar de ervaring leert dat de hoogte daarvan vaak meevalt (of tegen, als je vanuit de huurder kijkt). Het is daarnaast een tegemoetkoming en hoeft zeker niet per sé een dekking van alle kosten te zijn.

Conclusie
Renovatie van winkelcentra en winkelpanden is al lastig genoeg. Het vergunningentraject, inspraak van omwonenden, de afspraken met de aannemer(s), er komt simpelweg veel bij kijken.

Het zou dan ook zonde zijn als zo’n traject onnodig vertraging oploopt door een van de vele valkuilen op de route naar een correcte opzegging wegens renovatie. Gedegen juridisch advies vooraf, toegespitst op de specifieke situatie en de gewenste ontwikkeling, kan de kans daarop aanzienlijk verkleinen.

Daniels Huisman Advocaten heeft de specialisten in huis om eigenaren bij te staan die renovatie wensen. Neem contact op met mr. J.S. (Joris) Staijen of een van de andere specialisten van de praktijkgroep Huurrecht. 

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.