De koper van onroerende zaken beter beschermd tegen beslag: de gewijzigde werking van Vormerkung

Wanneer een koper een registergoed, zoals een bedrijfspand of kantoor, koopt, dan is die koper daarmee nog geen eigenaar van dat registergoed. Om ook nog eigenaar te worden is een overdracht vereist. Daarvoor moet de (bevoegde) verkoper het registergoed nog leveren aan de koper. Koper en verkoper gaan dan naar de notaris en laten de levering vastleggen  in een akte. Om de overdracht van het registergoed te completeren, dient die akte nog te worden ingeschreven in het Kadaster. Hierna is de koper trotse eigenaar geworden.

Vormerkung
De wet biedt de mogelijkheid om de koper te beschermen tegen verschillende feiten die na het sluiten van de koopovereenkomst plaatsvinden.  Te denken valt aan het feit dat de verkoper na het sluiten van de koopovereenkomst het registergoed aan een ander verkoopt of dat de verkoper het registergoed gaat verhuren. Als de koper tegen deze feiten niet zou worden beschermd, is de verkoper wellicht schadeplichtig ten opzichte van de koper omdat de verkoper dan wanprestatie heeft gepleegd, maar moet hij die feiten mogelijk wel dulden.

De koper wordt bescherming geboden zodra de koop wordt ingeschreven in de openbare registers, de zogenaamde ‘Vormerkung’.

Om tot inschrijving te kunnen overgaan is een notariële verklaring nodig, met daaraan gehecht de koopakte. In praktijk wordt 5 a 10 procent van de koopovereenkomsten ingeschreven.

Bescherming duurt 6 maanden
Zodra Vormerkung heeft plaatsgevonden, kunnen de in de wet genoemde rechtsfeiten niet tegen de koper worden ingeroepen. Voorwaarde is wel dat de levering van het registergoed binnen zes maanden na inschrijving plaatsvindt. Als de levering niet binnen die 6 maanden plaatsvindt, vervalt de bescherming van de Vormerkung. Nadat de Vormerkung haar werking verliest, kunnen koper en verkoper 6 maanden lang geen koop met betrekking tot hetzelfde registergoed inschrijven. 

De rechtsfeiten waartegen Vormerkung bescherming biedt
De wet omschrijft nauwkeurig welke rechtsfeiten na Vormerkung niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. Dat betreft vervreemding of bezwaring (met bijvoorbeeld hypotheek) door de verkoper van het registergoed. Ook een na de inschrijving van de koop tot stand gekomen verhuring, verpachting en een ingeschreven kwalitatieve verplichting van het registermiddel kunnen niet tegen de koper  worden ingeroepen. Een onderbewindstelling van het goed, faillissement of surseance van betaling van de verkoper  en toepassing ten aanzien van de WNSP, uitgesproken na de dag van inschrijving evenmin.  Tenslotte beschermt Vormerkung tegen beslaglegging.

Wettelijke bescherming tegen beslaglegging
Vormerkung biedt bescherming tegen beslag op het registergoed, waarvan het proces-verbaal van beslaglegging na Vormerkung is ingeschreven in de registers. Dat betreft zowel executoriaal beslag (dus ter verhaal van een veroordeling) als conservatoir beslag (vooruitlopend op een procedure) dat een schuldeiser van de verkoper legt op het registergoed. Ook als de schuldeiser dus na Vormerkung op het registergoed beslag legt, kan het registergoed vrij van beslag aan de koper worden geleverd.

Ondanks Vormerkung wordt veelal toch beslag op het registergoed gelegd voor het geval de levering niet binnen 6 maanden plaatsvindt en de werking van Vormerkung dan vervalt.

De beslaglegging in de praktijk
Schuldeisers van de verkoper ontweken deze beschermingsmaatregel in de praktijk door ook beslag te leggen op de koopsom onder de koper. Daardoor kon de koper niet meer aan de notaris betalen en kon de levering, omdat de notaris niet transporteert als er niet wordt betaald, geen doorgang vinden. Ook kon hiermee worden voorkomen dat de verkoper en koper zich tot een andere notaris wenden om daar het registergoed te leveren.

Tevens werd beslag gelegd op de koopprijs onder de notaris.
Een patstelling die erop neer kwam dat zolang de koper de koopsom niet bevrijdend aan de notaris kan betalen, de beslaglegger evenmin de mogelijkheid heeft om zijn vordering te verhalen.

Hierdoor is een praktijk ontstaan waarin de verkoper drie beslagen legt, in het beslag onder de koper is opgenomen dat er aan de notaris bevrijdend kan worden betaald en het beslag onder de notaris zich beperkt tot het surplus. Dit alles met een mogelijk gestagneerde levering van de onroerende zaak aan de koper en in ieder geval een hoop rompslomp voor de koper tot gevolg. Dit, terwijl de bedoeling van Vormerkung juist is om de koper te beschermen tegen beslag met bijbehorende perikelen.

Een wetswijziging is dus gewenst om de koper van onroerende zaken beter tegen beslag na Vormerkung te beschermen.

De aanstaande wetswijziging komt neer op het volgende:
Ingeval er na Vormerkung beslag gelegd wordt onder de koper op de koopsom van een onroerende zaak, kan de koper, ondanks dat beslag, de koopsom aan de notaris betalen. Daarna kan de levering, ondanks het beslag, van de onroerende zaak plaatsvinden. Op het moment van levering (dus gelijktijdig) wordt dan het beslag op de onroerende zaak  – van rechtswege – veranderd in een beslag op de koopsom dat deel van de koopsom dat de notaris ten behoeve van de verkoper onder zich houdt (’het surplus’). Het is dus voor de schuldeiser niet meer noodzakelijk om onder de notaris die de leveringsakte passeert nog apart beslag te leggen.

Of de koper in de praktijk minder rompslomp zal ondervinden van de aanstaande wetswijzing is de vraag. Ook dan zal er onder hem beslag worden gelegd. Wellicht is het voordeel dat de te bewandelen route voor alle betrokkenen vooraf helder is en dat de levering in ieder geval ondanks het beslag onder de koper eenvoudig doorgang kan vinden.

Op 29 september 2015 heeft ook de eerste kamer het wetsvoorstel aanvaard. Wanneer de wet in werking treedt, is nog niet bekend.

Heeft u vragen hierover of over andere aspecten met betrekking tot onroerendgoedrecht? Neem vrijblijvend contact op met mr. Koert Kroeze, schrijver van deze blog-bijdrage en lid van de praktijkgroep Bouwrecht.

Voor meer blogs van de praktijkgroep Bouwrecht: klik hier

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van  algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.