De gebrekenregeling in het huurrecht

In artikel 203 t/m 211 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is een algemene gebrekenregeling opgenomen. Die geldt in principe voor alle huurovereenkomsten.

In artikel 7:204 BW is bepaald wat onder een gebrek dient te worden verstaan, namelijk:

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Aldus is het begrip gebrek zeer ruim geformuleerd. Het omvat nagenoeg alles dat het huurgenot van de huurder negatief beïnvloedt. Daaronder valt beschadiging van het gehuurde, achterstallig onderhoud, de aanwezigheid van ongedierte of geluids- of stankoverlast, maar ook een overheidsmaatregel die het gebruik van het gehuurde (tijdelijk) verbiedt.

Met name in de artikelen 7:206 t/m 208 BW is bepaald wat de consequenties van de aanwezigheid van een gebrek in of aan het gehuurde kunnen zijn.

Die consequenties laten zich goed illustreren aan de hand van een voorbeeld, te weten een lekkend dak in een woning, waardoor de vloerbedekking en de televisie onherstelbaar zijn beschadigd.

Met inachtneming van de hiervoor weergegeven definitie lijdt het geen twijfel dat in dit voorbeeld sprake is van een gebrek. Immers, van een woning in het algemeen mag worden verwacht dat daarin geen lekkage optreedt.

Volgens artikel 7:206 BW kan de huurder in het voorbeeld van de verhuurder verlangen dat deze de lekkage verhelpt en als de verhuurder dit nalaat zal de huurder de lekkage op kosten van de verhuurder zelf kunnen laten verhelpen.

Volgens artikel 7:207 BW zou de huurder er ook voor kunnen kiezen om een aan de ernst van de lekkage evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen.

In het geval dat de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst van de lekkage op de hoogte was of had behoren te zijn of bij het aangaan van de huurovereenkomst expliciet aan de huurder had gegarandeerd dat het dak van de woning  niet lekte, kan op grond van artikel 7:208 BW ook schadevergoeding van de verhuurder worden gevorderd betreffende de vloerbedekking en televisie. Dat is ook het geval indien en voor zover de lekkage aan de verhuurder kan worden toegerekend, bijvoorbeeld als zou komen vast te staan dat sprake is van achterstallig onderhoud, waardoor de kans op lekkage aanmerkelijk is toegenomen.

Voor wat betreft deze gebrekenregeling kan niet ten nadele van de huurder van woonruimte worden afgeweken.

In geval van (ver)huur van roerende zaken of bedrijfsruimte is het echter mogelijk om contractueel af te wijken van de wettelijke gebrekenregeling. Zou in het hiervoor gegeven voorbeeld geen sprake zijn van een woning, maar van een bedrijfsruimte, dan is het mogelijk om in het huurcontract te bepalen dat de lekkage van het gehuurde niet zal worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, waardoor de in artikel 7:206 t/m 208 BW weergegeven consequenties buiten toepassing blijven.

Voor meer informatie en/of advies over de gebrekenregeling en het huurrecht in het algemeen kunt u contact met de praktijkgroep Huurrecht.

Voor meer blogs van de praktijkgroep Huurrecht: klik hier

Deze blog is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van  algemene informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.