Opzegging huurovereenkomst per e-mail rechtsgeldig, maar niet zonder risico

Op grond van de wet moet een opzegging van de huurovereenkomst door de (ver)huurder geschieden per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Dit betekent in beginsel dat een opzegging per e-mail of een brief per gewone post niet als huuropzegging geldt. Zo was tot voor kort ook de heersende opvatting. Echter tijden veranderen in deze snel digitaliserende wereld. Blijkens uitspraken van de rechtbanken Rotterdam en Oost-Brabant en het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, kan een huurovereenkomst ook per e-mail worden opgezegd. Enige nuancering is op z’n plaats; je moet als opzeggende huurder de ontvangst van de e-mail door de verhuurder wel kunnen bewijzen. En dat kan soms wel eens lastig blijken te zijn.

Wat zegt de wet
In de wet staat dat de opzegging van een huurovereenkomst van woonruimte moet geschieden bij exploot of aangetekende brief (art.7:271 lid 3 BW). Voor een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte geldt hetzelfde (art. 7:293 lid 2 BW). Ook in huurovereenkomsten en in op huurovereenkomsten van toepassing zijnde algemene voorwaarden wordt vaak het schriftelijk opzeggen per aangetekende brief of exploot als vereiste genoemd.

Waarom dit vereiste
Verhuurder en huurder dienen er zeker van te zijn dat de huurovereenkomst voortduurt of eindigt. Zo kan de verhuurder in geval van opzegging door huurder tijdig een nieuwe huurder zoeken. Een opzegging heeft daarom pas werking als zij de wederpartij heeft bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW). Opzegging bij exploot biedt meer zekerheid dan opzegging bij aangetekende brief. Als de wederpartij betwist dat zij een opzegging bij aangetekende brief (tijdig) heeft ontvangen moet de afzender bewijzen dat hij de brief aangetekend naar het juiste adres heeft verzonden en aannemelijk maken dat de brief (tijdig) aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe op de plaats van bestemming is voorgeschreven.

Uitspraak Rechtbank Oost-Brabant
Verhuurder stelde dat in de huurovereenkomst is bepaald dat opzegging uitsluitend kan plaatsvinden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief met bericht van ontvangst en dus niet per e-mail. De kantonrechter overwoog: “Dit beding houdt een inperking van de mogelijkheden om een huurovereenkomst op te zeggen in. De huurder kan de huurovereenkomst immers in principe opzeggen op de manier waarop hij dat wil.

De rechter dient ambtshalve te toetsen of een beding in een overeenkomst met een consument (huurder was een particulier die woonruimte huurde), waarop de gebruiker van het beding een beroep doet, nietig is omdat het oneerlijk of onredelijk bezwarend is.

De eis dat opzegging van de huurovereenkomst bij aangetekende brief met bericht van ontvangst (of zelfs bij deurwaardersexploot) geschiedt kan er hooguit toe dienen een eventueel bewijsprobleem aan de zijde van de huurder – namelijk het probleem dat hij moet bewijzen (tijdig) te hebben opgezegd – te voorkomen. De bepaling dient derhalve in het belang van de huurder. De verhuurder heeft er geen enkel belang bij te eisen dat opzegging bij aangetekende brief met bericht van ontvangst (of bij deurwaardersexploot) geschiedt, tenzij het als een belang van de verhuurder zou moeten worden aangemerkt het de huurder moeilijker te maken om de huurovereenkomst (tijdig) op te zeggen. Dat is echter geen beschermenswaardig belang. De eis dat de opzegging bij aangetekende brief met bericht van ontvangst of bij deurwaardersexploot dient te geschieden moet daarom onredelijk bezwarend en derhalve nietig worden geoordeeld.

Nu de opzegging van 28 december 2012 verhuurder heeft bereikt is deze derhalve rechtsgeldig.”

De ontvangst van de opzegging speelde hier dus een belangrijke rol.

Uitspraak Rechtbank Rotterdam
Ook de kantonrechter in Rotterdam is van oordeel dat ook per e-mail rechtsgeldig kan worden opgezegd. In die uitspraak overweegt de kantonrechter daarbij dat in de wet niet expliciet is aangegeven dat een opzegging die niet voldoet aan het genoemde vormvoorschrift nietig is. Volgens de kantonrechter is vooral van belang dat vast komt te staan dat de opzegging de verhuurder bereikt heeft, hetgeen niet ter discussie stond.

Het beroep op het artikel in de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen waarin staat dat ‘uitsluitend’ schriftelijk (en dus niet per e-mail) kan worden opgezegd, acht de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Ook in deze uitspraak lijkt vooral van belang dat de opzegging de verhuurder bereikt heeft.

Uitspraak Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch
In deze zaak overwoog het gerechtshof: “De omstandigheid dat huurder de opzegging per e-mail heeft gedaan, en niet bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven zoals voorgeschreven in het huurcontract, achtte het hof van onvoldoende betekenis. Met de door huurder verzonden e-mail had verhuurder voldoende zekerheid dat de huurrelatie door huurder niet na 1 oktober 2012 zou worden voortgezet. Het voorschrift van artikel 3.4 van het huurcontract kan immers in redelijkheid (naar doel en strekking) niet anders worden uitgelegd en begrepen dan als (schriftelijk) vormvereiste voor een opzegging door de huurder ten bewijze dat de verhuurder tijdig voor het verstrijken van de lopende huurperiode heeft bereikt, en de verhuurder (rechts)zekerheid te bieden dat de huurovereenkomst door opzegging van de huurder zal worden beëindigd c.q. zal zijn geëindigd (zodat na de datum waartegen is opgezegd het gehuurde aan derden kan worden aangeboden en kan worden verhuurd)”.

Conclusie
De essentie van een rechtsgeldige opzegging zit hem in het bewijs dat de betrokken opzegging door de huurder de verhuurder ook daadwerkelijk heeft bereikt. Of dat nu per e-mail of aangetekende brief is geschied lijkt niet meer uit te maken. Vraag is of de ontvangst van de e-mail wel kan worden bewezen. In de praktijk wordt vaker op een email gereageerd dan op een brief. Als op de betrokken e-mail echter niet door verhuurder aantoonbaar wordt gereageerd voordat de termijn waarvoor moet worden opgezegd verstrijkt, is opzegging per aangetekend schrijven sterk aan te bevelen. Opzegging per deurwaardersexploot biedt nog steeds de meeste zekerheid. In de hier boven besproken zaken betrof het een opzegging door de huurder. Voor de verhuurder is opzegging van de huurovereenkomst per email, zonder dat ook per aangetekende brief wordt opgezegd, niet aan te bevelen.

De volgende stap is het opzeggen van de huurovereenkomst door de huurder per WhatsApp.

Ik kijk nu al uit naar een uitspraak, die ook dat mogelijk maakt.

Heeft u een geschil met uw huurder of verhuurder? Of wenst u meer informatie over huurrecht in het algemeen? Neem dan contact op met mr. Willem Kesler, lid van de praktijkgroep Huurrecht.

Voor meer blogs van de praktijkgroep Huurrecht: klik hier

Deze blog is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van  algemene informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.