Verhuurder: u heeft recht op een hogere boete!

Het boetebeding in huurovereenkomsten. Er is al veel over geschreven. En toch is er nog altijd veel onduidelijkheid over. Niet alleen bij verhuurders, maar zelfs bij rechters! Bij deze mijn poging om duidelijk te maken hoe de boetebepaling nu werkt.

Verschillende boetebepalingen
In een huurovereenkomst staan meerdere boetebepalingen. Zo staan er bijvoorbeeld boetes op het illegaal onderverhuren en het niet (tijdig) storten van de waarborgsom. De boete die het meeste stof doet oplaaien is echter de boete wegens het niet (tijdig) betalen van de huur.
Als het over boetes in huurovereenkomsten gaat, moet er allereerst een onderscheid gemaakt worden tussen de verhuur van woonruimte en de verhuur van bedrijfsruimte. Als u als verhuurder van woonruimte blij bent geworden van de wat prikkelende titel van dit artikel, dan moet ik u helaas direct weer teleurstellen. Die hogere boetes gelden namelijk vooral voor de verhuur van bedrijfsruimte. Ik zal dat kort toelichten.  

Boetebeding bij woonruimte
De verhuur van woonruimte vindt meestal plaats aan consumenten. En consumenten worden in vergaande mate beschermd. Zo worden consumenten ook beschermd tegen te hoge boetes in overeenkomsten. Dit is op grond van Europees recht (Richtlijn 93/13/EEG). Overigens dateert deze Richtlijn al uit 1993, maar deze is pas enkele jaren geleden in de Nederlandse rechtspraak opgepikt. De regel is dat als een boetebeding onredelijk is, het boetebeding nietig is. Het boetebeding geldt dan dus helemaal niet. Wat wel en wat niet redelijk is, geeft de rechtspraak overigens niet aan. U hoort het alleen als een boetebeding niet redelijk is.

Vanwege deze rechtspraak is het lastig om een goed boetebeding in huurovereenkomsten voor woonruimte op te stellen. Mijn advies zou zijn om specifiek met de huurder te overleggen over de hoogte van het boetebeding. En ook uit de huurovereenkomst te laten blijken dat u dat overleg heeft gehad. Dit, opgeteld bij een niet al te hoge boete, zou kunnen maken dat het boetebeding in stand blijft.

Boetebeding bij bedrijfsruimte
Bent u verhuurder van bedrijfsruimte, dan geldt de titel van dit artikel wel voor u. Bij bedrijfsruimte hebben wij namelijk meestal niet te maken met consumenten. En dus hebben wij ook niet te maken met de wettelijke bescherming die consumenten hebben. Als een (bedrijfsmatige) huurder van een bedrijfsruimte de huur te laat betaalt, moet hij gewoon een boete betalen!
De vraag is alleen: Hoe hoog is die boete? Omdat het ROZ model het meeste wordt gebruikt, wordt daarover ook het meeste geprocedeerd. Een aantal van die procedures gaat over de uitleg van het boetebeding wegens niet of niet tijdig betalen van de huur. Dat boetebeding zou je namelijk op meerdere manieren kunnen uitleggen.

Het boetebeding in de algemene bepalingen van het ROZ model van 2012 luidt als volgt (artikel 25.3):
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand.”
Vervolgens bepaalt het artikel nog dat die boete niet verschuldigd is als de huurder een tegenvordering heeft ingediend waar de verhuurder niet op heeft gereageerd, maar dit is voor de uitleg van het boetebeding niet zo relevant.

Uitleg van het boetebeding
Stel nu dat de huurder de huur over de maanden januari, februari, maart en april niet heeft betaald. De hoogte van de huur is € 1.000,- per maand. Hoe hoog is dan de boete als u die begin april oplegt?
Je zou kunnen stellen dat er sprake is van vier maanden niet betaalde huur, dus 4 * € 300,- = € 1.200,-.  Voor deze uitleg valt ook wel wat te zeggen. Uitgaande van een huurprijs van € 1.000,- per maand, is de huurachterstand dus € 4.000,-. Daartegenover staat dan een boete van € 1.200,-. Een aanzienlijk bedrag in relatie tot de huurachterstand.
Maar die uitleg is dus niet juist! In hetzelfde voorbeeld is de hoogte van de boete namelijk geen € 1.200,-, maar € 3.000,-! De boete cumuleert namelijk. Omdat de maand januari niet betaald is, moet er voor de maand januari vier keer een boete worden betaald. Voor de maand februari moet drie keer een boete worden betaald, voor de maand maart twee keer en voor april één keer. In totaal is de huurder dus 10 keer de boete van € 300,- verschuldigd. Op een huurachterstand van € 4.000,- is de huurder dus een boete verschuldigd van maar liefst € 3.000,-!

De rechtvaardiging van de boete
Recent heeft het Amsterdamse gerechtshof zich nog uitgelaten over deze boete. De verhuurder stelde zich in een procedure namelijk op het standpunt dat de huurder de hoge boete verschuldigd was. De huurder vond dat hij helemaal geen boete verschuldigd was en als hij al een boete zou moeten betalen, dan zou dat de lagere boete moeten zijn. De kantonrechter had kennelijk medelijden met de huurder, want die wees de vordering wegens de boete helemaal af. Het gerechtshof wees de vordering echter alsnog toe, waarbij het gerechtshof als volgt overwoog:

“Aan [de huurder] moet worden toegegeven dat de uitleg die [de verhuurder] van artikel 18.2 Algemene Bepalingen (dat inhoudelijk hetzelfde is als het hierboven door mij weergegeven artikel 25.3) hanteert, meebrengt dat steeds voor elke onbetaald gebleven termijn maandelijks minimaal € 300,= aan boete verschuldigd is, zodat de boetes cumuleren en aldus tot een zeer hoog bedrag kunnen leiden. Die cumulatie strookt naar het oordeel van het hof evenwel met de bewoordingen van dat artikel. Volgens artikel 18.2 verbeurt huurder immers “telkens” indien “een” uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet is voldaan, een boete van minimaal € 300,= “per kalendermaand”. Daarbij komt dat ook wettelijke rente (die bij gebreke van de boetebepaling verschuldigd zou zijn geweest) cumuleert (namelijk door het verstrijken van de tijd en de berekening van rente op rente), zodat dat gegeven op zichzelf de bepaling niet onredelijk maakt. [De huurder] heeft nog erop gewezen dat in de lagere rechtspraak wel een andere uitleg van artikel 18.2 Algemene Bepalingen wordt gegeven, maar het hof heeft ook in deze zaak geen voldoende steekhoudende aanknopingspunten aangetroffen om tot een andere uitleg te komen dan hierboven gegeven, welke uitleg overigens overeenstemt met hetgeen dit hof in andere zaken over de toepassing van artikel 18.2 Algemene Bepalingen heeft beslist. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof geen aanleiding ziet de overeengekomen boetes te matigen.”
De huurder moest dus gewoon de forse boete betalen. Als verhuurder kunt u hier uw voordeel mee doen. Is het niet om aanspraak te maken op een hoog boetebedrag, dan wel om de huurder te prikkelen om in de toekomst een beter betalingsgedrag te laten zien.

Matigen van een boete
In de laatste geciteerde zin van het gerechtshof ziet u overigens het woord ‘matigen’ terugkomen. Het gerechtshof ziet geen aanleiding om de boete te matigen. Dit is ook het uitgangspunt, alhoewel in de wet wel is opgenomen dat een rechter een boete wel mag matigen. Het is vaste rechtspraak dat de enkele wanverhouding tussen de geleden schade en de contractuele boete op zichzelf nog niet voldoende grond oplevert voor matiging. De rechter mag namelijk slechts van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken indien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Over de vraag wanneer dit aan de orde is kan een heel boekwerk worden geschreven. Dat is niet mijn bedoeling met dit artikel. Mijn bedoeling is namelijk slechts om uit te leggen hoe de boete berekend moet worden. Daar begint het namelijk mee. Als de boete correct is berekend, dan is het uitgangspunt dat die boete betaald moet worden. Het is dan aan de huurder om aan te tonen dat de boete gematigd moet worden. Meestal lukt dat de huurder echter niet.

Conclusie
De conclusie is dus dat de verhuurder in principe recht heeft op een hoge boete als de huur niet tijdig voldaan wordt. De verhuurder moet de boete vervolgens wel op de juiste (hoge) manier berekenen. De huurder moet die boete dan simpelweg betalen, tenzij de huurder de rechter ervan weet te overtuigen dat dit niet redelijk is. Of dit lukt, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij is nog relevant om te melden dat een kantonrechter wellicht eerder geneigd is om een boete te matigen of zelfs helemaal af te wijzen. Een verhuurder hoeft zich daardoor echter niet uit het veld te laten slaan. Kantonrechters zijn ook maar mensen. In hoger beroep kijkt een gerechtshof met drie raadsheren naar de zaak. Meestal wordt dan een meer zakelijke afweging gemaakt, net als het gerechtshof Amsterdam deed in de hierboven aangehaalde zaak.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. Peter Buursen, lid van de praktijkgroep Huurrecht.

Voor meer blogs van de praktijkgroep Huurrecht: klik hier

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van  algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.