Draaideurconstructies in het huurrecht? Het werkt niet …

Tijdelijke verhuur van woningen na de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt

Per 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt ingevoerd. Deze wet geeft veel ruimere mogelijkheden dan voorheen om woonruimte tijdelijk te verhuren. Het doel van deze wet is om een impuls te geven aan een betere doorstroming en betere verhuurbaarheid van woonruimte. 

Zo is het mogelijk tijdelijk woonruimte te verhuren aan allerlei doelgroepen. Er was al een regeling voor gehandicapten, ouderen en studenten. Sinds 1 juli 2016 zijn daar de jongeren, promovendi en grote gezinnen bij gekomen.  

Verder is er een ruimere – algemene – mogelijkheid gekomen om zelfstandige woningen tijdelijk te verhuren, dat wil zeggen twee jaar of korter. Voor onzelfstandige woningen kan dat zelfs vijf jaar of korter. 

Voor deze tijdelijke contracten geldt:

• De huurovereenkomst eindigt bij het verstrijken van de termijn;
• Wel moet een schriftelijke kennisgeving (geen opzegging) worden gestuurd binnen drie tot één maand voor het einde van de huurtermijn;
• De huurder mag tussentijds opzeggen (de verhuurder niet).

“Draaideurconstructies”

De regeling geldt voor nieuwe huurovereenkomsten na 1 juli 2016. En nu komt het: er is een verbod op reeksen huurovereenkomsten voor bepaalde tijd: de zogenaamde ”draaideurconstructies”. 

In Diepenheim probeerde een verhuurder de per 1 juli 2016 ingevoerde regels nog snel even te omzeilen. Wat was er aan de hand? 

Huurder had op basis van de oude regels in Diepenheim een woning gehuurd van Verhuurder, voor een termijn van twee jaar en tegen een huurprijs van € 900,00 per maand. De overeenkomst was aangegaan per 1 november 2016 tot en met 31 oktober 2017.  

Let wel: onder de oude regeling had een ‘tijdelijk’ huurcontract feitelijk geen effect en had Huurder gewoon recht op huurbescherming. Alleen de kantonrechter of Huurder zelf zou zo’n huurovereenkomst kunnen beëindigen.  

Vaststellingsovereenkomst/beëindigingsovereenkomst/nieuwe huurovereenkomst

De verhuurder zag de bui al hangen en had bedacht dat huurder en verhuurder dan maar een ‘schikking’ moesten sluiten, waarbij de huurovereenkomst op minnelijke wijze zou eindigen per 31 oktober 2016. Vlak voor het einde van de huurovereenkomst, op 7 oktober 2016, dus na het invoeren van de nieuwe regels, hebben partijen een nieuwe – tijdelijke – huurovereenkomst gesloten voor de duur van één jaar, die zou ingaan op 1 november 2016 en zou lopen tot en met 31 oktober 2017. 

Opzegging huurovereenkomst door Verhuurder

Verhuurder heeft Huurder op 17 augustus 2017 een aangetekende brief gestuurd waarin zij heeft  gemeld dat de huurovereenkomst per 31 oktober 2017 af liep (de zogenaamde kennisgeving volgens de nieuwe regels). Huurder vertrok echter niet.  Verhuurder stapte naar de kantonrechter voor een kort geding en eiste dat Huurder de woning zou ontruimen. Verhuurder stelde simpelweg dat er op 1 juli 2016 een nieuwe wet was ingegaan die kortdurende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd mogelijk maakte.  Hier was nu zo’n overeenkomst voor bepaalde tijd die was afgelopen, dus: Huurder moest volgens haar uit de woning gezet kunnen worden.  

Huurder verwees naar de “draaideur” die door Verhuurder was toegepast: de tijdelijke huurovereenkomst onder de nieuwe regeling was een voortzetting van de oude huurovereenkomst onder de oude regeling: oude wijn in nieuwe zakken dus..     

Uitspraak kantonrechter in kort geding

De kantonrechter in kort geding vond de eis van Verhuurder tot ontruiming te kort door de bocht. Of  Huurder al dan niet recht heeft op huurbescherming moest volgens hem in een bodemprocedure (normale procedure) worden uitgezocht. Hij wijst de eis tot ontruiming af en veroordeelt Verhuurder in de kosten.  

Verhuurder had nog wel verwezen naar de schikking tussen Verhuurder en Huurder, waarbij  Huurder had ingestemd met een – minnelijk – einde van de (oude) huurovereenkomst, maar Huurder stelde daar tegenover dat zij direct bij het sluiten van de eerste huurovereenkomst een beëindigingsovereenkomst heeft moeten ondertekenen.  

De kantonrechter merkt in zijn vonnis nog op dat huurovereenkomsten voor onbepaalde duur de norm blijft en dat het niet de bedoeling is dat huurders worden geconfronteerd met een reeks tijdelijke huurovereenkomsten (de “draaideurconstructie”). Dat kan volgens de kantonrechter alleen als de huurder weet waar zij aan begint en bewust afstand doet van haar recht op huurbescherming. Dat is hier volgens de kantonrechter niet het geval.  

Conclusie

Het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten blijft maatwerk. De vrijheid om tijdelijk te verhuren is dan wel groter geworden met de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt per 1 juli 2016, maar de spelregels zijn streng! Overtreding van de regels heeft tot gevolg dat de huurovereenkomsten worden omgezet in die voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan recht op  huurbescherming. Voor verhuurders is het dan ook zaak om allereerst de afspraken goed vast te leggen in een (tijdelijke) huurovereenkomst en vervolgens goed de vervolgstappen te agenderen.  

Heeft u nog vragen over (tijdelijke) huurovereenkomsten en de beëindiging daarvan? Neem dan contact op met mr. Hubert te Woerd, lid van de praktijkgroep Vastgoed en Overheid. 

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.