(Ver)huur in tijden van corona

De bekende maatregelen ter bestrijding van het coronavirus, zoals een samenscholingsverbod (anderhalve meter mensen!), het advies om thuis te blijven en het sluiten van horeca zorgen ervoor dat onder meer horecaondernemers en winkeliers moeilijk om aan hun huurverplichtingen kunnen voldoen. Daar is al veel over geschreven. Het huidige wettelijk systeem biedt echter weinig juridische mogelijkheden om daar op korte termijn iets aan te doen. Echter, als verhuurders op hun strepen blijven staan, krijgen ook zij linksom of rechtsom de rekening daarvan gepresenteerd.

Uitgangspunt is dat huurders de huur dienen te blijven betalen tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, ook als zij door de coronamaatregelen minder aanloop hebben of zelfs dicht moeten blijven. Deze omstandigheden laten zich immers niet aanmerken als ‘een gebrek aan het gehuurde’ of ‘een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van diens verplichtingen’. Het risico ligt dan bij de huurder.

Onvoorziene omstandigheden
Kan een huurder niet aan de verplichting voldoen dan is de meest kansrijke juridische ingang de ‘onvoorziene omstandigheden’ uit artikel 6:258 BW. Dit artikel biedt een partij bij een overeenkomst de gelegenheid in rechte wijziging daarvan te vorderen, indien er sprake is van onvoorziene omstandigheden die er redelijkerwijs toe behoren te leiden dat de gevolgen van een overeenkomst gewijzigd worden. Aan zo’n wijziging kan terugwerkende kracht worden verbonden.

‘Onvoorziene omstandigheden’ in de wet zijn soms anders dan onvoorziene omstandigheden in het dagelijks spraakgebruik. Het gaat niet zozeer om omstandigheden die partijen niet hebben zien aankomen, maar om omstandigheden waar zij in hun onderlinge afspraken geen voorziening voor hebben opgenomen omdat zij zich er op dat moment niet bewust van waren. In de praktijk is dat vaak het geval.

De mogelijkheid een wijziging van de onderliggende overeenkomst te vragen wordt beperkt door lid 2 van artikel 6:258: “Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.”

Bij de beoordeling van ‘onvoorziene omstandigheden’ en of deze een lagere huurprijs of het opschorten van de verplichting rechtvaardigen, zijn alle omstandigheden van het geval relevant. Denk aan de wederzijds draagkracht en de vraag welke inkomensdaling zich daadwerkelijk heeft voorgedaan.

Ondernemingsrisico
Op dit moment is nog niet bekend hoe de rechter met de huidige omstandigheden zal omgaan. Zijn deze ‘onvoorzien’ in de zin van de wet? Een voorzichtig schot voor de boeg is dat toepassing van artikel 6:258 BW in zakelijke relaties (zoals huur-verhuur van bedrijf onroerend goed) vrij zeldzaam is, met name omdat marktomstandigheden vaak tot het ondernemingsrisico worden gerekend.

De tijd werkt ook in het nadeel van de huurder omdat alleen de rechter bevoegd is de overeenkomst te wijzigen. Bedenk daarbij dat veel retail- en horecaondernemingen geen ruim liquide vermogen hebben en de daling in inkomsten niet kunnen opvangen. Tegen de tijd dat een rechter tot wijziging van de overeenkomst besluit, zal het in veel gevallen te laat zijn. Anderzijds, oordeelt een rechter na verloop van tijd in het voordeel van de huurder, dan kan de verhuurder geconfronteerd worden met een grote terugbetalingsverplichting. De verhuurder heeft dan immers teveel huur ontvangen.

En dáár zit het gelijklopende belang van huurders en verhuurders. Indien de coronamaatregelen nog langere tijd voortduren en verhuurders blijven staan op volledige betaling van de huur, leidt dit tot een hausse aan procedures enerzijds en talloze faillissementen anderzijds. Dat is een enorme kapitaalvernietiging, zeker omdat een doorstart (met name bij horeca) op dit moment vrijwel onmogelijk is en ook het vinden van een nieuwe huurder nu een kansloze missie lijkt. De verhuurder ontvangt in dat geval ook geen huurpenningen meer.

Wat is (voor huurder en verhuurders) verstandig
Er is op dit moment geen andere realistische werkwijze mogelijk dan dat huurders en verhuurders elkaar met welwillendheid tegemoet treden. Belangrijk daarbij is dat huurders die in betalingsproblemen komen zo spoedig mogelijk een gemotiveerd verzoek tot tijdelijke huurverlaging of uitstel van betaling doen. Wees proactief en transparant. Denk daarbij – binnen de wettelijke mogelijkheden – ook aan de optie een langere huurtermijn af te spreken. Leidt een tijdelijke verlaging of opschorting bij de verhuurder tot liquiditeitsproblemen, dan zijn er ook in die relatie mogelijkheden om de liquiditeitskrapte op zijn minst voor de komende periode het hoofd te bieden.

Kapitaalvernietiging
Op dit moment zijn er al marktbrede overleggen over dit onderwerp. Mocht in de komende tijd blijken dat de vereiste welwillendheid er niet is, dan is de overheid aan zet om de Nederlandse economie te beschermen tegen een dreigende kapitaalvernietiging die zijn weerga niet kent. Maar u bent niet afhankelijk van overleggen of ingrijpen op landelijk niveau. Ook in uw eigen relatie met uw (ver)huurder kunt u een steentje bijdragen indien de nood aan de man komt.

Wijsheid De pandemie die we meemaken is uniek, maar er zijn er in het verleden vaker andere omstandigheden geweest die een economische crisis hebben veroorzaakt. Na de Eerste Wereldoorlog heeft de overheid in 1918 overwogen een tijdelijk algemeen moratorium op betalingsverplichtingen in te voeren, met onder meer als overweging “(…) het mag niet worden uit het oog verloren, dat (schuldenaars), door hunne crediteuren aangesproken, weder op hun beurt van het voorrecht gebruik zullen kunnen maken, terwijl het ook in het belang der crediteuren is, dat de schuldenaar voor plotselingen ondergang wordt behoed, daar wellicht juist daarmede mogelijk zou kunnen worden gemaakt, dat ten slotte de vorderingen volledig worden voldaan, wanneer na verloop van tijd weder normale omstandigheden zijn ingetreden”. Laten we deze wijsheid uit 1918 ook nu in het oog houden.

Mocht u er desondanks met uw verhuurder of huurder niet uitkomen, dan voorziet Daniels Huisman Advocaten u graag van een op maat gesneden advies.

#blijfgezond

Daniels Huisman advocaten
praktijkgroep Huurrecht
mr. J.S. (Joris) Staijen

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.