Hoe zeg ik een huurovereenkomst detailhandels-/winkelruimte op?

Eerder schreef ik een blog over de vraag wanneer sprake is van ‘detailhandels- of winkelruimte’ (artikel 7:290 BW). Deze blog is het vervolg en gaat over het opzeggen van zo’n huurovereenkomst (hierna: 290-HO). Waar moet je als verhuurder in dat geval op letten? Welke huurbescherming geldt er?

door Edwin Nijhof               leestijd 6 minuten

Opzeggen is niet hetzelfde als ontbinden

Opzegging is slechts een van de manieren waarop je als verhuurder een 290-HO kunt beëindigen. De belangrijkste andere manier is ontbinding. Omdat het intuïtief misschien hetzelfde aanvoelt (beëindiging is toch beëindiging?), merken wij dat sommige verhuurders het onderscheid tussen deze beide routes niet altijd even scherp hebben.

Ontbinding is aantrekkelijker dan opzegging

Ontbinding vormt voor een verhuurder een veel aantrekkelijkere route dan opzegging. Dat heeft te maken met de strenge eisen en huurbescherming die voor opzegging wél gelden, maar voor ontbinding niet.

Zo komt er bij ontbinding met wederzijdse instemming geen rechter aan te pas. En zelfs als een huurder niet instemt met ontbinding, blijft die ontbindingsroute nog steeds aantrekkelijker (hoewel je in dat laatste geval wel een rechter nodig zult hebben). Het is dus verstandig om vanuit je positie als verhuurder goed te laten beoordelen of je wel bent aangewezen op een opzeggingsprocedure. Misschien kan het ook anders. Zo níet, dan gelden in ieder geval de volgende aandachtspunten.

Wettelijke eisen bij opzegging

Een verhuurder die een 290-HO wil opzeggen, moet rekening houden met de volgende belangrijke ‘spelregels’.

Wanneer?

Opzeggen kan alleen tegen het einde van een bepaalde termijn. Uitzonderingen daargelaten, is opzegging dan ook slechts toegelaten tegen het einde van de eerste termijn van 5 jaar of tegen het einde van de tweede termijn van 10 jaar. Indien de 290-HO (inmiddels) voor onbepaalde tijd loopt, kan alleen na het 10^e jaar, tegen iedere datum worden opgezegd.

Tussentijds opzeggen, bijvoorbeeld omdat het niet meer botert met de huurder, kan dus uitdrukkelijk niet. In een geval waarin net de tweede 10 jaars-termijn is aangebroken, kan de opzegging dus pas op zijn vroegst tegen het einde van díe termijn plaatsvinden. Hoe vervelend ook, zal in dat geval meerdere jaren moeten worden gewacht.

Hoe?

Opzegging moet verder via aangetekende brief of deurwaardersexploot plaatsvinden. De verhuurder zal bij discussie moeten kunnen bewijzen dat de opzegging de huurder heeft bereikt. Opzeggingen via e-mail of via andere moeilijk bewijsbare methoden zijn in principe ongeldig en daarom hoogst onverstandig.

Wettelijk gezien moet de verhuurder de minimale opzegtermijn van één jaar in acht nemen. Dat geldt óók als de huurovereenkomst zelf (contractueel) een kortere termijn bepaalt. Op grond van de wet mag van deze minimumtermijn namelijk niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Gebeurt dat toch, dan kan de huurder deze afspraak ten aanzien van een langere opzegtermijn vernietigen.

De opzeggingsbrief moet een of meer in de wet benoemde opzeggronden vermelden die de reden tot opzegging vormen. Gebeurt dat niet of betreft het geen wettelijke opzeggronden, dan is de opzegging nietig (ongeldig). De opzeggingsprocedure, die voortbouwt op de opzeggingsbrief, moet gebaseerd zijn op de in de brief genoemde gronden. Een verhuurder mag dus niet met geheel nieuwe opzeggronden komen in de opzeggingsprocedure.

Opzeggronden

Na 5 jaar kun je als verhuurder uitsluitend op basis van de volgende twee opzeggronden opzeggen:

• Slechte bedrijfsvoering

Dat wil zeggen dat de bedrijfsvoering niet is zoals die van een goed huurder verwacht mag worden. De redenen hiervoor kunnen zeer uiteenlopend zijn. Beoordeling hiervan vindt plaats door op alle concrete omstandigheden te letten.

• Dringend eigen gebruik

Heel kort gezegd houdt dit in dat de verhuurder de ruimte zelf duurzaam in gebruik wil nemen en de ruimte daartoe ook dringend nodig heeft. Het ‘zelf’ is daarbij niet zo strikt dat het echt uitsluitend om de verhuurder moet gaan. De echtgenoot van de verhuurder, geregistreerd partner, dan wel bloed- of aanverwanten kunnen daar ook onder vallen. Wat uitdrukkelijk géén ‘dringend eigen gebruik’ oplevert is de wens van de verhuurder om het gehuurde vrij van huur te verkopen.

Vanaf 10 jaar komen daar de volgende twee opzeggronden bij

• De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst

Dit kan ook het wijzigen van de bestaande huurovereenkomst betreffen. Te denken valt aan aanpassing van verouderde contractsbepalingen, uitbreiding van de huurdersverplichtingen of een wijziging van de omvang van het gehuurde. Ook de verhuurder die een redelijk renovatievoorstel doet dat de huurder vervolgens weigert, kan zich op deze opzeggrond beroepen. Wat echter niet mag, is dat het hiervoor genoemde ‘redelijk aanbod’ uitsluitend betrekking heeft op het verhogen van de huurprijs.

• De verhuurder wil krachtens een geldend bestemmingsplan een op het gehuurde liggende bestemming verwezenlijken

Het moet hierbij gaan om een ontwikkeling van de gemeente die de bestemmingsverwezenlijking noodzakelijk maakt.

Als een van de hiervoor genoemde opzeggronden aanwezig is, dan moet de rechter deze toewijzen. De rechter komt in dat geval geen zogeheten discretionaire bevoegdheid toe (beoordelingsruimte). Eenvoudig gezegd is het rechttoe rechtaan; óf de grond doet zich voor óf niet.

Algemene belangenafweging

Anders ligt dat voor de algemene belangenafweging die ook kan worden aangevoerd vanaf 10 jaar. Dat betreft een ‘open’ opzeggrond waarbij juist wél, vol de belangen van partijen worden gewogen. Daarbij kunnen alle (denkbare) belangen meespelen.

Wachttijd van 3 jaar

Ben je relatief kort geleden de nieuwe eigenaar/verhuurder geworden van een huurobject, dan kun je de eerste drie jaar niet opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Daarvoor geldt (alleen bij de eerste 5-jaarstermijn) een wachttijd van 3 jaar.

Onherroepelijke uitspraak nodig

De 290-HO eindigt pas als de rechter dat in een onherroepelijke uitspraak heeft vastgesteld. Als uitgangspunt geldt dat een vonnis juist niet uitvoerbaar bij voorraad (meteen uitvoerbaar) wordt verklaard. In het ergste geval betekent dit dat ook een hoger beroep bij het hof of een cassatieprocedure bij de Hoge Raad moet worden doorlopen om beëindiging daadwerkelijk te kunnen effectueren.

Meer weten?

Wil je meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met mij of met een van onze andere huurrechtspecialisten.

Ben je geïnteresseerd in een presentatie over het nieuwe ROZ-model voor winkelruimte, zodat de onderneming weer helemaal up to date is? Laat het ons weten. We geven regelmatig presentaties over dit onderwerp en denken graag met je mee over de mogelijkheden. Lees hierover ook meer in onze eerdere blog ‘Het nieuwe ROZ-model winkelruimte’.

Volg onze blogs op de homepage van Daniels Huisman Advocaten of de LinkedIn-bedrijfspagina. Tip: als je ‘volgen’ instelt op onze LinkedIn-bedrijfspagina, blijf je eenvoudig op de hoogte van alle actuele ontwikkelingen en juridische thema’s.

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.