Vroegsignalering van huurachterstanden: geen vrijbrieftegen ontbinding

Hof Den Haag 30 september 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:2038)

De vroegsignalering van schulden is de afgelopen jaren een hot item in het huurrecht. Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders van woonruimte op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs) verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente. De gedachte daarachter is helder: problematische schulden zo vroeg mogelijk signaleren, zodat hulp kan worden ingezet en huisuitzettingen kunnen worden voorkomen.

Maar wat als dat schuldhulpverleningstraject niet (tijdig) van de grond komt? Kan een huurder of bewindvoerder dan met succes betogen dat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd zijn? Het Hof Den Haag boog zich recent over die vraag.

De zaak in het kort

Een huurder van woonruimte had gedurende lange tijd (vrijwel heel 2023) geen huur betaald. De huurachterstand liep fors op. De verhuurder had meerdere aanmaningen gestuurd en de huurachterstand uiteindelijk gemeld bij de gemeente op grond van het Bgs. De huurder stond inmiddels onder bewind.

De kantonrechter ontbond de huurovereenkomst en wees de ontruiming toe. De bewindvoerder ging in hoger beroep en stelde dat de verhuurder te laat melding had gedaan bij de gemeente en bovendien ook te snel had gedagvaard na zijn (uiteindelijk wél) gedane melding. Volgens de huurder had de verhuurder de vroegsinalering namelijk al moeten doen op het moment van zijn aanmaningen (maanden vóór de uiteindelijke melding bij de gemeente). Daarnaast had de verhuurder volgens de huurder ook twee maanden ná zijn melding moeten wachten met dagvaarden (de termijn die de meeste kantonrechters hanteren). Tevens voerde de huurder aan dat de tekortkoming, ontbinding niet rechtvaardigde gelet op de persoonlijke omstandigheden van de huurder (beroep op de zogeheten tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW).

Oordeel van het hof

Het hof stelt voorop dat sprake is van een zeer ernstige tekortkoming: een langdurige en substantiële huurachterstand. Daarmee is in beginsel voldaan aan de hoofdregel van artikel 6:265 BW die inhoudt dat iedere tekortkoming in de afspraken recht geeft op ontbinding. Uitzondering op die hoofdregel (het toepassen van de tenzij-bepaling) kan slechts aan de orde zijn als de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding niet rechtvaardigt.

Geen doorslaggevend gewicht voor gestelde Bgs-schending

Volgens het hof heeft de huurder onvoldoende onderbouwd dat een eerdere melding bij de gemeente en latere dagvaarding door de verhuurder hadden geleid tot een wezenlijk lagere huurachterstand.

Van belang is daarbij dat: de gemeente de melding had opgepakt en weer had gesloten; de huurder al bekend was bij gemeentelijke hulpverlening en de bewindvoerder van de huurder pas ruim ná het vonnis van de kantonrechter een schuldhulpverleningstraject had aangevraagd. Het hof benadrukt dat het aan de huurder (of bewindvoerder) is om concreet te stellen dat en hoe vroegsignalering daadwerkelijk tot een ander resultaat had geleid. Dat was hier niet gebeurd.

Belangenafweging

Het hof onderkent verder het grote belang van de huurder bij behoud van haar woning, mede gezien haar psychische problemen. Daar staat echter tegenover dat van een verhuurder niet kan worden verlangd dat hij een structurele wanbetaling zonder concreet uitzicht op herstel blijft dulden. Alles afwegend acht het hof de ontbinding en ontruiming proportioneel en gerechtvaardigd.

Opvallend: het aanbod van de verhuurder

Een belangrijk detail is dat de verhuurder in eerste aanleg nog een redelijk alternatief had aangeboden: voortzetting van de huurovereenkomst, mits de lopende huur tijdig werd betaald en schuldhulpverlening werd geaccepteerd. Dat aanbod werd niet aanvaard. Het hof weegt dit mee in de belangenafweging. Een dergelijk aanbod laat zien dat de verhuurder oog had voor de belangen van de huurder, zonder zijn eigen positie volledig prijs te geven.

Wat betekent dit voor de praktijk?

• Vroegsignalering blijft belangrijk, maar het hangt van de situatie af of het ook een escape vormt voor een huurder. Bij een zeer forse huurachterstand kan ontbinding nog steeds gerechtvaardigd zijn, ook bij kwetsbare huurders.
• Het Bgs kent geen harde sancties en termijnen; de rechter maakt steeds een concrete belangenafweging.
• Een huurder die zich beroept op het onvoldoende naleven van de vroegsignalering door een verhuurder, zal concreet moeten onderbouwen dat dit verschil had gemaakt.
• Een redelijk aanbod van de verhuurder kan in diens voordeel meewegen bij de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is.

Tot slot

Voor verhuurders onderstreept dit arrest het belang van een zorgvuldig dossier: aanmaningen, meldingen en communicatie moeten goed vastliggen. Voor bewindvoerders en huurders geldt dat zij bij een beroep op het niet/onvoldoende naleven van de Bgs aannemelijk moeten moaken dat correcte naleving tot een andere uitkomst had geleid.

Wil je weten hoe dit arrest zich verhoudt tot jouw eigen situatie of twijfel je over de mogelijkheden van ontbinding bij huurachterstanden?

Neem gerust contact op met Edwin Nijhof via  of bel naar 0570 613 327. Wij helpen je graag!

Volg onze blogs via de homepage van Daniëls Huisman Advocaten of via onze LinkedIn-bedrijfspagina om op de hoogte te blijven van actuele ontwikkelingen in het huurrecht.

Deze blog is met aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.