Huurovereenkomst of niet? Het blijkt soms lastig

Regelmatig zien we de voorbeelden voorbij komen… Met de beste bedoelingen wordt iemand – tijdelijk – het gebruik van een woning gegund. Achteraf volgt de kater voor de woningeigenaar als blijkt dat sprake is van een huurovereenkomst en de huurder een beroep doet op huurbescherming.

Systeem van huurbescherming

In het Nederlandse wettelijke systeem van huur van woonruimte is sprake van een vergaande huur- en huurprijsbescherming voor huurders. De contractsvrijheid is beperkt. Voor een groot deel is sprake van ‘dwingend recht’. Daar mag niet vanaf geweken worden in huurovereenkomsten. De rechter kan een streep halen door dergelijke contracten of afspraken. Dat geldt ook voor de regels die te maken hebben met het beëindigen van een huurovereenkomst en de regels over huurprijzen.

Wanneer woonruimte in gebruik wordt gegeven tegen een bepaalde vergoeding, is er al snel sprake  van huur. In dat geval kan de huurder een beroep doen op huur(prijs)bescherming.

Wat veel woningeigenaren overigens niet beseffen is dat ze een huurovereenkomst ook gewoon mondeling kunnen afsluiten. Is een huurovereenkomst alleen mondeling afgesloten, dan is het heel lastig om te bewijzen wat de afspraken precies zijn. Door het systeem van huur(prijs)bescherming ligt het risico vaak bij de verhuurder.

Een praktijkvoorbeeld: uitspraak Hof Arnhem-Leeuwarden 3 januari 2023
Een man en vrouw hebben samengewoond. In 2015 eindigt deze relatie. De man en vrouw spreken af dat zij nog maximaal drie jaar in het appartement mag blijven wonen. Dit leggen ze vast in een schriftelijke overeenkomst met de naam: ‘Overeenkomst beëindiging samenwoning’. In de overeenkomst is ook bepaald dat de vrouw voor het gebruik van de woning een bedrag ad € 700 per maand betaalt. Verder is in de overeenkomst vastgelegd dat de vrouw uitdrukkelijk afstand doet van haar mogelijke recht op huurbescherming.

De vrouw heeft de woning niet binnen drie jaar verlaten zoals was afgesproken. Tegen de gemaakte  afspraak in, doet zij toch een beroep op huurbescherming. De man stapt naar de rechter en vordert ontruiming omdat de afgesproken termijn van drie jaar is verstreken.

Rechtbank

De rechtbank maakt korte metten met de vordering van de man. Er is volgens de rechtbank sprake van een huurovereenkomst en de vrouw heeft recht op huurbescherming. De rechtbank overweegt, dat in de gegeven omstandigheden, de gemaakte afspraken nu eenmaal moeten worden gezien als een huurovereenkomst. Daarbij lette de rechtbank op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond en op de inhoud en strekking van de overeenkomst.

Hof Arnhem-Leeuwarden

De man probeert het nog een keer in hoger beroep door aan te voeren dat er toch echt geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst, maar van een – tijdelijke – gebruiksovereenkomst. De man doet daarbij een beroep op de achtergrond: hij voelde een morele plicht om de vrouw na de samenwoning nog tijdelijk huisvesting te bieden. Het hof gaat daar niet in mee. Het mag zo zijn dat de man uit morele overwegingen heeft gehandeld. Essentieel is dat de man een appartement aan de vrouw ter beschikking heeft gesteld tegen een maandelijkse tegenprestatie van € 700. Het hof overweegt verder dat niet is gebleken dat die vergoeding irreëel was. Een vluchtroute had kunnen zijn, dat de afgesproken vergoeding zo ontzettend minimaal was, dat deze niet als reële tegenprestatie kon worden gezien. Iets vergelijkbaars gebeurt bij anti-kraak overeenkomsten, waarbij gebruikers van de woonruimte geen vergoeding betalen voor gebruik. Zij betalen dan enkel  een – beperkte – vergoeding voor verleende diensten of voor administratiekosten van de eigenaar of beheerder.

Bovengenoemde afloop van de zaak is geen verrassing voor juristen. Woningeigenaren echter, vinden de gang van zaken vaak nogal schokkend. Ze voelen zich onaangenaam verrast, ondanks hun goede bedoelingen. Maar die goede bedoelingen kunnen zomaar tot gevolg hebben dat een langlopende huurovereenkomst ontstaat waar ze moeilijk vanaf komen. Uit het bovenstaande voorbeeld blijkt dat het in gebruik geven van een woning aan derden tegen een bepaalde vergoeding al gauw gezien wordt als huur.

Tip voor woningeigenaren met verhuurplannen

Er zijn prachtige modellen op de markt als hulpmiddel om zelf een huurovereenkomst op te stellen. Maar… weet wat je doet, want het risico is erg groot dat het contract onbedoelde gevolgen heeft. Dat komt met name door de ‘dwingende’ regels in het huurrecht. Het is dan ook verstandig om in ieder geval te sparren met een deskundige op het gebied van huurrecht. Ook kun je de deskundige vragen om de overeenkomst op te stellen. Daarmee voorkom je bovengenoemde problemen. Voorkomen is immers beter (en meestal goedkoper) dan genezen.

Heb je vragen over het opstellen van huurovereenkomsten? Neem dan gerust contact op met Hubert te Woerd, of met een van zijn collega’s van de praktijkgroep Huurrecht bij Daniels Huisman Advocaten.

Daniels Huisman Advocaten

E-mail:

Deze blog is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van  algemene informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.