Verkrijging van eigendom door verjaring: meer mogelijk?

Eigenaar worden van een onroerende zaak is mogelijk langs verschillende wegen:

1. Door eigendomsoverdracht (notariële akte + inschrijving op basis van (bijvoorbeeld een koop- of schenkings)overeenkomst)
2. Door verloop van tijd waarbij sprake is geweest van bezit van die onroerende zaak

De eerste mogelijkheid is bekend en bespreek ik daarom verder niet.
De vereisten die gelden voor de tweede mogelijkheid zijn:

2.a. Dat sprake is geweest van bezit en

2.b. Dat sprake is geweest van het voltooien van een bepaalde termijn

Hoe lang die termijn is hangt af van wat de bezitter veronderstelde en mocht veronderstellen: 

2.b.I als hij denkt rechthebbende (eigenaar) te zijn (‘goede trouw’), dan is de termijn tien jaar

2.b.II als hij wist of had kunnen weten geen rechthebbende te zijn (‘kwade trouw’), dan is de termijn twintig jaar.

Toch eigenaar
Dit betekent dus, dat ook iemand die wist dat hij geen rechthebbende op een onroerende zaak was (of op een deel daarvan), hij toch eigenaar hiervan kan zijn geworden. De gedachte van de wetgever is: als zo’n toestand lang genoeg geduurd heeft, en de oorspronkelijke eigenaar daardoor had kunnen weten dat een inbreuk op zijn recht plaatsvond (zonder hier tegenop te treden), de nieuw ontstane toestand geaccepteerd moet worden. Tegen een onrechtmatige toestand kan immers worden opgekomen met een vordering in rechte tot beëindiging daarvan.

Na twintig jaar is optreden tegen een dergelijke onrechtmatige toestand onmogelijk geworden. Daardoor wordt de bezitter eigenaar.

Bezitsdaden
Vereist is dat van ‘bezit’ sprake is geweest. Dat moet in ieder geval aan de orde zijn op het moment dat de rechtsvordering tot beëindiging van dat bezit verjaart. Wat is bezit? De persoon die de zaak in bezit heeft genomen, moet zich zodanig gedragen dat anderen daaruit afleiden dat die persoon vindt dat hij eigenaar is. Met andere woorden: er moet sprake zijn van bezitsdaden.
Of er op die manier bezit is uitgeoefend, wordt per geval bekeken. Enkel het aanleggen en onderhouden van een tuin op grond van een ander is onvoldoende. Het gaat er verder niet om wat zich enkel in het hoofd van de betrokkenen heeft afgespeeld. Dat is immers subjectief. Wel gaat het  om de feitelijke situatie en om wat er allemaal is gedaan en gebeurd. Dat wordt dan met de blik van buiten (dus objectief) uitgelegd. Voor een buitenstaander moet dus uit het gedrag van de ander duidelijk zijn dat hij te maken heeft met iemand die denkt eigenaar van de onroerende zaak te zijn. (ECLI:NL:GHARL:2022:1559).

Het gerechtshof te Den Bosch heeft eerder dit jaar over een dergelijke zaak uitspraak gedaan (ECLI:NL:GHSHE:2022:107). Daarin werd onder de aandacht gebracht dat het niet noodzakelijk is dat het bezit zelf twintig jaar geduurd heeft. Men mag rekening houden met een voordien bestaande onrechtmatige toestand waarvan het bezit de voortzetting vormt. 

In 1978 was in de zaak die bij het gerechtshof speelde, op de bewuste grond een paardenbak aangelegd. De uiterlijke kenmerken daarvan waren volgens het gerechtshof onvoldoende om van bezit van de grond te kunnen spreken. Wel leverde die paardenbak een onrechtmatige toestand op, omdat het niet was toegestaan op die grond een paardenbak te hebben. Later werd die onrechtmatige toestand, door verdere ingrepen van de ‘bezitter’, zo uitgebreid dat het wel ‘bezit’ werd. Door die handelingen moest de eigenaar snappen dat de bezitter pretendeerde eigenaar te zijn.

De verjaringstermijn 
Omdat de verjaringstermijn gaat lopen vanaf het moment waarop de onrechtmatige toestand bestond waarvan het bezit de voortzetting vormt, begon deze al toen de paardenbak werd aangelegd. Dit is dus een moment voordat het bezit een aanvang nam. Zo kon het volgens het gerechtshof dat de bezitter (van rechtswege) eigenaar van de grond was geworden. En dit zelfs zonder dat sprake was geweest van twintig jaar bezit te kwader trouw.

In voorkomende gevallen is het goed om na te gaan of van twintig jaar bezit sprake is geweest. Daarnaast is het belangrijk de vraag te stellen of, voordat voldaan is aan de eisen die men stelt aan ‘bezit’, sprake was van een onrechtmatige machtsuitoefening, omdat toestemming voor die machtsuitoefening ontbrak. Is dat het geval, dan heeft dat tot gevolg dat de verjaringstermijn mogelijk aanzienlijk verkort wordt.

Schadevergoeding uit onrechtmatige daad
In 2017 heeft de Hoge Raad het arrest Heusden gewezen (ECLI:NL:HR:2017:309). In dat arrest heeft de Hoge Raad erop gewezen dat een eigendomsverkrijging over de boeg van de kwade trouw, tot een schadevergoeding uit onrechtmatige daad kan leiden. In het arrest van het gerechtshof Den Bosch is overwogen dat die schadeclaim in 1998 was ontstaan. Dat was het jaar waarin de eigendom werd verkregen. Ofwel twintig jaar na het begin van de onrechtmatige toestand. Die vordering heeft vervolgens maximaal twintig jaar bestaan. In 2018 was deze dus verjaard. Dubbele pech voor de oorspronkelijke eigenaar (de eiser), die in 2019 met zijn zaak begon. 

Heeft u vragen omtrent bovenstaande? Neemt u dan vrijblijvend contact op met mr. Hans Stegeman, lid van de Praktijkgroep Vastgoedrecht, Strafrecht en Erfrecht.

Deze blog is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van  algemene informatieve aard. De informatie in de blog kan, afhankelijk van de omstandigheden van uw specifieke geval, niet of verminderd van toepassing zijn. De informatie in de blog dient derhalve niet als juridisch advies te worden beschouwd. Daniels Huisman aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit de blog.